杭州临安地产项目开发思路策略沟通

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1、论差异临安项目开发思路策略沟通九木广告2009.8在澳门做人很难，没有金表不行，不是别人看不起你，而是别人看不到你。——电影《伊莎贝拉》与此同时，IPOD不再是音乐播放器，而是音乐时尚；SWATCH不再是手表，而是腕上时装；STARBUCKS不再是咖啡，而是艺术情趣的第三空间；之后，消费者呈现出巨大的追随热情……“差异化”战略，同样是房产开发的不二法宝。项目本体分析地块位于临安的西面，距离市区仅有6-7公里，沿13省道，可以直接抵达；按照路程来计算，本案所处的区块仍然处于大杭州城郊边缘发展的直径范围，从杭州市区驱车，路程

2、仅需1小时车程，交通便利，可达性强。项目之交通6-7公里本案临安市区项目之地块项目共分为三大地块，一号地块55.5亩、二号地块66.9亩、三号地块8.4亩，总计开发面积可达132.9亩，成一定开发规模；整体地块地形为山地地貌，区块内有一定的高差起伏，并且形状呈不规则，这对后期物业的设置会有影响；目前地块内仍布满树木与竹林，虽然属于毛地之状，但景观资源优厚，生态条件较佳；项目周边山林资源丰富，自然景色优势明显，但缺少生活配套，居住氛围不足。边上仅有一些农家闲散分布，并无可依托的配套资源，基本的生活物质仍然需要驱车前往附近的

3、集镇。项目外围区域散布一些规模的葡萄园，目前有一农家观光园在附近经营，说明区域农家旅游消费会有一定的市场；项目之环境从环境和地势地貌上看，是属于适合人居发展的理想高度，并且规模达到了132.9亩，具备山中造城、山中造园的条件。由于项目远离集镇，缺少生活配套的支撑，第一居住场所价值不高，做公寓类产品，销售市场势必将受限；山林自然资源丰富，自然人文资源优势明显，具备别墅类地产开发的先决条件；本体总结：本项目具有面向别墅类产品发展潜力经过综合考虑，我们认为：别墅类市场分析临安市区别墅类物业少，缺少参考价值，考虑到区位与1小时交

4、通圈等因素，杭州市区客户同样将会是本案别墅物业另一重要的来源。鉴于此类情况，本案未来的竞争对手应该包括闲林、西溪等大城西范围区块。因此，我们需要把研究的对象放大，进行综合的考虑。一直以来，临安市区的别墅物业并不多见，各开发公司对其反应较为冷淡，这主要受到其开发周期过长，别墅市场受众有限等因素的影响。以玲珑花园为例，不到3万方的别墅物业部分，销售周期达到了3年半之久，并且后期的销售还是依靠片区整体的成熟而后推动；临安市区近年开发的别墅项目，离市心的位置并不远，属于城市别墅的概念，对临安市区的别墅消费者而言，生活配套是不可缺

5、少的组成部分，这一点从玲珑花园销售中也可以佐证；1、临安别墅排屋市场楼盘名称区域总建筑面积开盘时间楼盘状态建筑类型交付时间电话林水山居临安13.5万方2006.1已售多层/别墅/排屋2007.763710898吴越山庄临安15万方—已售别墅/多层—88837067玲珑花园临安20万方—已售别墅/多层—63714788目前临安市区范围内并无在售别墅类楼盘，某种程度上而言，临安市场别墅物业处于空挡。而这样的空挡实际已经存在近一年的时间，但仍然迟迟不见别墅类物业跟进推出，这样的现象反应了两点：1、市场别墅受众有限，开发信心面临

6、不足；2、在同等情况下，于临安市区开发别墅比开发普通公寓利润来得低；市区开发的别墅项目：2、西溪&闲林别墅排屋市场西溪湿地原本就是该板块的最大卖点，加上文一西路、文二西路的开通，使得这一板块既有独一无二的城市湿地资源，又不欠缺四通八达的城市交通，这一板块距市中心仅10余公里，是近两年在售别墅、排屋项目中最紧邻市区的区块。目前在售的别墅类物业项目高达近二十个之众，竞争程度可见一般顶级高端一级，以绿城桃花源为代表，主要以整个浙江省内的高端私营企业主为主，其次是中高端产品，以西溪山庄、西溪风情为代表，杭州本土客源为主，少量的周

7、边区域客源及投资客。职业分布较为广泛多为各行业的中高层领导，个体私营业主等。再一级就是中端产品，以广源盛世嘉园、瑞成花园为代表，客群主要以外贸、IT、建筑、高教老师、金融等高收入行业为主。而且随着可居性的提升，养老型、投资保值型购房者在增多。板块内产品、客群呈现三极化：案名规模容积率主力面积总价香墅3.61.2290-350800-1000坤和.西溪里251.8255-320650-800西园101.06250-350500-700西溪.锦园5.60.89350西溪.望庄71180-350溪上.凰庭120.6280-

8、320500-600西溪风情500.6280-380700-1000留庄7.81.17285-450940-1400坤和.和家园1001.2250-280800-1000华元.和庄3.81.0340-5401000闲湖城1001.25180-406新湖.果岭431.2300-350300-350青枫墅园500.92