《房地产开发项目总投资与总成本费用的估算》

《《房地产开发项目总投资与总成本费用的估算》》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资与总成本费用的估算与总成本费用的估算房地产投资项目基础数据的分析估算房地产投资项目基础数据的分析估算�房地产开发项目总投资与总成本费用的估算�房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措�借款还本付息的估算5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的估算方法。5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很

2、少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算2．房地产开发项目总投资开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见表5-1）。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。表5-1项目总投资估算表单位：万元序号项目总投资估算说明1开发建设投资1.1土地费用2.2

3、前期工程费3.3基础设施建设费4.4建筑安装工程费5.5公共配套设施建设费6.6开发间接费7.7管理费用8.8财务费用9.9销售费用10.10开发期税费1．11其他费用1．12不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）3．1开发产品成本3．2固定资产投资3．3经营资金表5-2开发建设投资估算表单位：万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计1土地费用2前期工程费用3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费合计5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3．开发产品成本开发产品成本是指房地产

4、开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为475

5、81㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算上述开发项目总投资构成见图5-1所示。从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本

6、12867万元。如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。总成本费用土地费用开发建设前期工程费用固定资产投资及其他资13049基础设施建设费用产182万元万元建筑安装工程费用开发公共配套设施建设费用项目总投开发间接费用资管理费用13057万元财务费用开发产品经营销售费用成本12867资金8万元万元开发期税费图5-1其他费用房地产开发项目总投资构成图示不可预见费用5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算5．1．2房地产开发项目总成本费用的具体估算1．土地费用估算土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费

7、用的估算要依实际情况而定。1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算2）土地出让地价款土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3）土地转让费。