商业地产开发模式的思考

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1、商业地产开发模式的思考2011-04上海内容提要1、城市化背景下的商业地产2、从Shoppingmall到HOPSCA3、“现金流滚资产”：万达模式4、地产开发+资本运作：凯德中国模式5、上海青浦奥特莱斯案例分析城市化背景下的商业地产▇城市化与郊区化▇城市空间形态变化：从单一中心到多中心▇出行方式的变化将突破传统商圈的界限高速铁路城际铁路市内轨交私家车城市化背景下的商业地产▇社会消费品零售总额大幅提升对商业设施的需求时间社会消费品零售总额增长率GDP占比2010年１５.5万亿元18.4%38.8%年30万亿元14.5%53.7%2020年50万亿元11.5%53.8%城市

2、化背景下的商业特征空间布局：内部道路：进出入口：车流人流：业态选择：消费结构：消费时间：消费心理线性布局为主块状布局为主直线单一型曲线、循环交叉式单一出入口多出入口人车合流设计分流循环设计业态组合单一业态日常购物型生活休闲型日间消费为主晚间消费比重增加实用主义品牌意识增强美国主流零售业态Shoppingmall▇大占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。主要依托市郊高速公路▇全功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务▇主流MALL已占有全国50％以上的零售额美国Shoppingmall基本分类商圈规模店铺构成店铺数量停车能力小型

3、（邻里型）服务半径：1~2km超级市场1家50~100辆到达时间：3~5分钟专卖店10~20家服务人口：1~2万人中型（社区型）服务半径：3~5km超级市场1家300~500辆到达时间：5~10分钟便民中心1家服务人口：5~10万人专卖店20~40家大型（地区型）服务半径：10~20km百货店2家2000~5000辆到达时间：10~15分钟专业超市2家服务人口：50~100万人专卖店100~200家超大型（超地区型）服务半径：30~40km百货店2~6家5000~10000辆到达时间：20~30分钟专业超市2~3家服务人口：200万人以上专卖店200~400家从Shopp

4、ingmall到HOPSCA▇巴黎LaDefense的HOPSCAHOTELOFFICEPARKINGSHOPPINGMALLCONVENTIONAPARTMENT巴黎中心区远眺巴黎西郊商务区——LaDefense巴黎LaDefenses美国、欧盟、亚洲商业地产特征国家和地区商业地产市场主要特征美国旧有商业设施改造和更新，郊区化现象明显欧洲商业地产开发与原有城市格局和风貌保护相协调亚洲快速增长期，逐渐形成适应本土发展的商业地产模式纽约曼哈顿商务区纽约曼哈顿商务区纽约世贸中心原址洛杉矶俯瞰洛杉矶俯瞰德国法兰克福德国法兰克福新宿东京都府俯瞰新宿东京都府俯瞰万达商业地产产品特点

5、第一代2002-2003第二代2004-2005第三代2006年以后产品种类纯商业纯商业商业、酒店、公寓、住宅选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、新区的中心规模5万10万50-100万业态购物功能组合购物功能组合“24小时不夜城”集成功能组合主力商家超市+建材+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+美食广场+家电+影院+休闲▇共同选址▇共同设计▇先租后建▇平均租金万达的“订单地产模式”▇主力店与中小客户利益的平衡▇后期运营中与主力店管理方式的磨合问题▇与主力店合作中的法律风险控制“订单地产模式”存在的问题“现金流滚资产”的万达模式万达产业链环节竞争力产业链上游

6、土地黄金位置——低地价——地价款分期效果1：前期启动资金压力小，支持连锁扩张效果2：成本低，可低租金吸引商家资金核心部分（销售回款+银行资金+自有）+借助外力（麦格理私募+建银国际私募）效果1：借助外力，摆脱了资金链紧张局面效果2：借助销售回款“现金流滚资产”模式，商业地产打开了“通路”局面品牌连锁品牌+企业品牌+单体项目大体量资源订单模式——整合土地资源、商户资源效果1：招商前置，不仅解决了开业压力，同时将招商成效转变为产业链上游竞争优势。效果2：“订单模式”的“做对程序”，成为万达商业模式的核心之一。规划设计商业部分、五星酒店等持有部分，国际一流设计机构设计，提升项目

7、品质经验积累，产品业态组合规划、人流动线设计日趋成熟产业链中游招商“国际商业品牌战略合作伙伴”+“国内一线品牌”+“万达自主商业产业”效果1：对地方政府、小商户、置业投资者产生较强吸引力效果2：有效支持开业，缩短商业孵化期销售只租不售——购物中心必须销售——住宅、部分写字楼、社区商铺效果1：只租不售部分，整体经营，增强商业的吸引力效果2：第三代产品的销售部分相对前两代显著增加，解决资金链问题效果3：核心位置、城市综合体，销售部分成本低、利润高建设明确的工期要求和项目执行标准效果1：保证工程质量效果2：提高资金周转率后期经营商业