海辰名居项目可行性分析报告

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1、www.joinsun.com.cn深圳市众厦地产顾问有限公司用心创造价值Bringaboutvalue.Bediligent.海辰项目投资可行性研究报告8/6/2021版权声明：本项目是深圳市众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目录第一部分致客户函第二部分基本结论第三部分区域经济与房地产市场第四部分项目解析第五部分项目定位第六部分项目财务分析第七部分众厦建议第一部分致客户函深圳市海辰地产发展有限公司：承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司—深圳市众厦地产顾问有限公司对贵公司委托的

2、深圳市龙岗区布吉镇酱油厂地块项目开发可行性研究方面的意见，供贵司参考。需要说明的是，本报告中项目规划功能、规划指标及可销售面积指标等依据贵司提供的有关资料，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。目前地块已经平整完毕，不涉及拆迁安置问题。我们的方案是基于目前深圳市房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，市场情况与政策环境发生变化，测算的结果也会相应变化。希望通过我们的努力，为贵合作社提供有价值的建议。顺颂商祺深圳市众厦地产顾问有限公司2007年04月12日联系人：王德林联系电话：13537568016第二部分基

3、本结论布吉房地产市场发展平稳，客户认同度高；而市场供应量的萎缩，推动市场价格进一步上涨；区域价值研究项目地段优越，处于布吉新城市中心，核心商圈内，交通便捷，生活配套齐全，典型的地铁物业，未来利于项目树立高端市场形象；项目资源挖掘在深入挖掘项目区位优势，结合片区市场分析后，项目得出以打造“新城市中央·地铁生活馆”为整体项目的定位，以吸引本地和罗湖高级白领人士为主；项目市场定位通过详细的项目财务分析，预测出项目总投资6.7亿元，销售收入10.37亿（按照假设销售率），投资净利润率为29.44％，动态投资回收期为1.8年，项目属于行业较高盈利水平项目。投资价值评估区域经济与房地产市

4、场第三部分区域产业发展特征区域功能规划分析区域城市建设发展利好区域房地产发展阶段分析区域房地产市场供求分析区域房地产市场总结布吉城市化发展特征：正在经历从传统工业化向新型工业化转型阶段发展阶段：1992－1997产业规模化推动特征：以三资企业为主的制造业的规模化经济发展阶段：1998年以后外源经济内源化特征：以IT产业为主的新型工业化阶段“布吉模式”以新型工业化带动城市化实现了三个转变：实现了由低附加值向高附加值产业的转变实现了以外资企业为主向民营与外资并重的转变实现了以工业化带动农村向城市化的转变布吉镇三次产业结构的比例由1978年的84.8：15：0.2，到1988年的2

5、5.1：74.2：0.7，再到1998年的0.6：78.6：20.8，二十年间农业比重大幅下降，工业比重明显上升，实现了区域的工业化。2003年布吉镇三次产业结构的比例进一步优化，已达到0.12：69.76：30.12，农业只占到0.12%，工业比重也开始下降，服务业比重显著上升，城市化特征进一步显现。发展阶段：1978－1992简单加工推动的工业化特征：以吸收粗放式、劳动密集型的简单加工工业为主“布吉模式”“传统模式”基本特征借助电子化交易平台，以企业化运作为基础的超市型运营模式圈了一片地、搭了一片棚子、吸引商贩自由交易收租的运营模式精髓借助先进的企业化、电子化运营模式，在

6、主动提升产业链、客户价值链的过程中，提升、体现自身的价值借助场地资源，简单分享产业链、客户的利益布吉作为罗湖的后花园地理位置优越,且承载着区域综合交通枢纽和区域商贸次中心的地位布吉离香港新界仅8公里，距国际大海港盐田港20公里，距深圳宝安国际机场35公里是联系粤东、闽、赣的咽喉地带,地理位置得天独厚.根据《深圳市城市总体规划（1996-2010）》（送审稿）布吉规划建设成为毗邻深圳特区中心区，以先进的工业和高新技术产业为支撑的第三产业发达、环境优美、配套齐全的现代化中等城市，区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市。30分钟1小时1小时09年开通的地铁3号线将大大提升本项目的地段

7、价值，本项目面市时正值地铁开通前期。定于2005年底动工，预计2009年竣工，建设工期为4年，总投资达100亿元人民币三号线连接市中心和布吉、横岗、龙岗中心城，有利于构建深圳市“一市多城，众星捧月”的现代化城市体系，并有利于进一步扩张深圳市中心区的辐射功能，同时为特区外布吉、横岗、龙岗新城三个沿线卫星城提供交通保障，有力地促进3个卫星城的发展众厦模型项目所处阶段轨道交通对项目的价值提升呈现三个特征（时间阶段的影响）众厦经验：轨道交通对物业价值通常会发生以下影响项目价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长轨道