写字楼经典案例分析

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1、写字楼经典案例分析写字楼经典案例分析AXCELLENTCASE写字楼开发机遇与挑战并存。本节案例或是通过高端定位，或是走另类路线，或是抓住转瞬即逝的机遇赢得了市场。住邦2000——综合智能化甲级物业左岸工社——少数人的写字楼华贸写字楼——国际船舰的港口华远·首府——低密度庭院式独栋写字楼群财富广场——5A级地标式顶级写字楼建新大厦34——武汉第一标志性智能大厦上卷商业地产235案例典范一住邦2000——综合智能化甲级物业物业类型：写字楼、商铺建筑面积：25.00万平方米项目位置：北京市朝阳东四环慈云寺桥东南角环线位置：四环至五环均价：2.6万～3万元/平方米(

2、商铺)1.2万元/平方米(写字楼)物业费：19.5～26.5元/平方米/月(商铺)8.16元/平方米/月(写字楼)租售形式：出租开盘时间：2004年4月发展商：北京市住邦房地产开发有限责任公司物业管理：北京住邦物业管理有限公司车位费：12.8万/个，15.8万/个35写字楼经典案例分析项目概况：住邦2000商务中心是由北京市住邦房地产开发有限责任公司开发的纯粹商务项目，项目总建筑面积约25万平方米，是集办公、酒店公寓、商业、会展、金融为一体的超大规模、全新概念的商务社区。项目位于东四环路(迎宾路)与朝阳路的交汇处，紧邻慈云寺桥，距京广中心仅2000米。该项目打

3、破传统区域界限，确定新环线干路经济带中心地位。项目特点：整个项目将分两期进行，一期总建筑面积7.2万平方米，是一个以写字楼、商业、金融为主体的综合智能化甲级物业，现已全面入住。二期总建筑面积18万平方米，是一个集商务楼、商业、金融、酒店公寓为一体的综合智能化甲级物业。项目成功点：住邦2000在东四环建立了标志性建筑的地位，成为了国宾道(东四环)上的重点建筑。一项目背景住邦2000项目的开发商是一家民营企业，在2000年进入北京市场，投资了“住邦2000商务中心”，这是该企业为实现“十年打造百亿企业”的发展战略而向外拓展的第一个项目。住邦2000项目开发用地源于

4、中远集团的二手地(中远以集团名义收购京绵三厂获得一手地)，中远在北京是一家很有实力的房地产公司，住邦地产作为外地进京企业，非国营、非上市、非名企，其从中远手中将地拿下，地价很高。同时，住邦2000与中远的协议中明确规定，住邦不能与远洋天地形成直接竞争，也就是说住邦2000要么等远洋天地卖完了再卖，要么就必须跳高一个档次来卖。而在当时北京房地产市场环境竞争非常激烈，住宅及商住项目的市场环境并不明朗。住邦2000在原来普通公寓的基础上进行了及时调整，依托纯商务社区的概念，最终导出了一个涵盖区域特征和产品特质的定位——“CBD卫城，首席商务中心”。成为2002年北京

5、销售最火的项目之一，其近30000平方米的商业面积在没有任何市场推广条件下，轻松销售了60%。一期从开卖9000元/平方米很快涨至10700元/平方米，较远洋天地最高价高出50%左右，在2005年，住邦2000商务中心在美国旧金山开始进行海外销售，成为北京第一个外销美国的商业地产项目。成为北京房地产营销史上的一个奇迹。二市场分析36上卷商业地产237第章写字楼1、CBD区域写字楼市场分析2000年以来，北京申奥成功、APEC会议圆满举行、中国加入世贸组织等一系列的利好因素，不断刺激着北京的写字楼市场。2000年，北京市写字楼的供应量为82.76万平方米；200

6、1年，北京甲级写字楼达到了150万平方米；2002年达到了创记录的300万平方米。随着供应结构、需求结构、价格结构、产品结构、客户结构、开发结构的变化，写字楼的不断升温引起了许多投资性买家的关注。其中CBD、中关村、亚运村这三大区域是北京写字楼投资热点，而CBD更是热点中的热点。在已经确定的北京CBD版图上，以东三环路为界，可以将CBD划分为CBD东区和CBD西区。而住邦2000位于北京CBD的东区。在CBD的发展中，西区的发展速度要慢于CBD东区。主要表现在以下方面：(1)西区新推可售写字楼较少在CBD西区集中了国贸中心、嘉里中心、汉威大厦、中国大饭店、建国

7、饭店等重要涉外公用建筑以及美、英等多个国家的使馆，CBD也正是由此发展而来的，市场上又将CBD西区称之为“CBD原生地”。CBD最初的写字楼和公用建筑都大多集中于CBD西区。2004年后CBD西区写字楼市场概况项目基本情况销售状态尚都国际中心总建筑面积10万平方米热销中推出的A座写字楼体量大约为11万北京财富中心热销中平方米左右万通中心定位于3栋适合整售的CBD总部基地和目标集团客户洽谈中光华国际中心体量大约20万平方米未进入销售阶段世纪财富中心、以太广场、前期准备中温莎大道的写字楼在2004年以前，长安街以北，东三环以西可以销售的写字楼新项目只有华远集团开发

8、的尚都国际中心以及香江国际集团开发的北