青岛写字楼市场全面分析

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1、项目分析拟开发物业业态配比定位研究框架背景研究案例研究青岛写字楼市场综合体项目研究青岛总体写字楼市场概述崂山区域写字楼市场研究典型项目分析问题一：青岛写字楼市场的特点是什么？未来崂山区的写字楼市场是否存在机会点？问题二：核心城市综合体项目发展的的特点在哪里？问题三：本项目适合发展何种类型的综合体？物业配比比例如何？1.青岛写字楼市场研究--分布特征-供需分析-租金售价及空置率-潜在供应衡量标准一般甲级写字楼标准区位地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设完善，包括公交线路以及轨道交通设施规模建筑规模拥有较大的的建筑体量和规

2、模化的配套设施硬件设施建筑类型框架或钢结构，抗震在8级地震以上办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间，有绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观标准层高3.3米以上供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上标准承重标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上空调系统国际知名品牌中央空调系统，新风量在30立方米/人/小时以上。电梯国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨·台,候梯时间不超过30秒钟停车位每100平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理智能化系统达到5A级标准电话线平均每20平

3、方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆装修标准外立面铝板/玻璃幕墙,或高档石材大堂大堂地面为大理石/花岗岩/天然石材等，墙面为大理石/花岗岩/高级墙纸等材料，有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等电梯厅及走廊采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；高档吸音材料吊顶卫生间进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求办公间墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯

4、地面商务配套商业配套完善管理服务物业管理丰富经验的国际知名物业管理公司运营状况租或售基本不出售甲级写字楼界定标准衡量标准青岛的甲级写字楼区位地理位置位于中央商务区或香港路CBD区，交通便利、基础建设完善规模建筑规模拥有较大的的建筑体量和规模化的配套设施硬件设施建筑类型框架或钢结构办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间标准层高室内静高2.6米以上供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上标准承重标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上空调系统品牌中央空调系统电梯进口高度电梯,3米/秒以上停车位充裕,车位比较低

5、智能化系统有智能化管理电话线宽频信息点接口多装修标准外立面铝板/玻璃幕墙,或高档石材大堂大堂地面、墙面为大理石/花岗岩/天然石材等，有吊顶，柱应包大理石/不锈钢等电梯厅及走廊采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；高档吸音材料吊顶卫生间进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，通长面镜、洗手液盒、电动干手机/手纸等办公间墙面壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，高级乳胶漆，地毯地面或平整的水泥地面商务配套商业配套完善管理服务物业管理知名物业管理公司运营状况租或售以销售给大客户为主青岛甲级写字楼界定标准

6、青岛甲级写字楼并没有明确的行业标准，我行在进行市场研究时，一般采取左侧标准进行界定。我项目所在区域，目前达到甲级标准的写字楼为青岛金融广场和国展财富中心。海尔路香港中路CBD开发区山东路青岛写字楼市场板块分布资料来源:DTZconsulting板块板块特征香港中路CBD交通方便，设施完善，处于沿海一线，写字楼档次较高，虽然租金较高，但对跨国公司分支机构和当地大型金融/贸易公司有吸引力。山东路商务区地理位置处于城市腹地，产品以乙级写字楼为主，租金相对较低，对金融公司，贸易和海上运输等发展型企业有吸引力。海尔路商务区区域定义为东

7、部城市副中心，IT产业，高新技术产业，房地产业和金融业，企业总部较为集中。环境优越，新入市产品多以甲级写字楼为主，档次高，但目前区域商务氛围不成熟。开发区毗邻保税区，靠近港口，以海运及制造业为主，集中了物流行业的诸多公司。青岛写字楼市场－分布特征青岛写字楼市场分为四大板块，香港中路CBD板块分布最为集中青岛规划有四个商务功能区：市南区香港中路CBD，崂山区海尔路商务区，市北区山东路商务区和开发区。从分布来看，青岛的甲级写字楼物业主要分布在商务活动最频繁、商务氛围最浓厚的香港中路CBD区域，这一区域的写字楼总体量占青岛甲级写字

8、楼市场的90%，而其他三个功能区的甲级写字楼市场发展尚不成熟。目前青岛写字楼除远洋广场项目外，都以销售为主。写字楼总体市场发展较缓慢。2005年之前，青岛写字楼市场供需波呈波动变化，供大于求。2005年后，随着青岛城市发展、大量外资企业涌入，高端商务需求提高，青岛写字楼市场供需均有所上升。