苏州西山旅游商业中心项目

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1、谨呈:苏州鑫龙地产领导设计驱动行为创意铸就价值[1]西山商业地产为什么难卖？同质化•同质化严重——项目模式相同、经营手法相同、经营范围相同。规划旧文化弱•政府规划滞后低价/低——城界消失后政府规划仍然滞后，仍把西山当作一个镇规划。量/半季•文化挖掘不够——不能完整体现西山文化项目多季节性•投资比较盲目——对于市场不了解就盲目投资，无法取得良好收益无创新•操作手法老套——象开发住宅一样开发商业、开发旅游地产•做半年休半年——当地人口少，游客少，季节性的农产品上市，自然条件好，春夏季人多，冬天人很少。设计驱动行为创意

2、铸就价值2设计驱动行为创意铸就价值[2]—A/传统的旅游地产形态旅游地产的类型旅游地产形态五大开发模型成功开核心◆旅游目的地型◆景观住宅（例如：◆旅游地产第一居所开◆卓越的自然地理资那不勒斯）◆旅游观光目的地型◆度假休闲区（例如：发模型源◆区域旅游度假（含北海银滩）◆旅游地产第二居所开◆悠久的文化传统和◆主题公园（旅游+地商务旅游）产，例如华侨城）发模型传承◆旅游休闲自住型◆康体娱乐区（特殊◆产权酒店开发模型◆创新的文化娱乐生娱乐性，例如澳门、拉斯维加斯）◆商务度假开发模型活◆商业游憩区（例如：◆特殊娱乐产业开发

3、模各种疗养院）型◆旅游会展（例如：博鳌论坛）设计驱动行为创意铸就价值4[2]—B/创新的旅游地产形态旅游电影外景地我们的建议：◆横店影视基地堪称亚洲最大◆上海影视乐园硬软件一流⊙在现有基础上，◆涿州影视基地古韵继续租赁政府的地块，气息浓厚约定从正式经营之日起◆中山影视基地浓缩计算租金，拿地要求增伟人历程加开阔面，同时纵深上◆无锡影视基地服务向山地延伸，整体面积配套齐全为现在的两倍以上。⊙在开发模式上，按照以下流程操作：设计驱动行为创意铸就价值5[3]开发模式与流程�继续拿地，请上海知名作家叶辛按照地域情况写作知青

4、剧本，请叶辛协助寻找知名导演和制片人，确认成为主赞助前期操作一商，免除全部租金�请导演和制片人按照地块规划外景对外宣传外景地，电影界与媒体会自学跟进，商业价值初步显现�规划外景分为两个部分：自己购买的地搭建的建筑要适合出售，最好搭建成酒店，直接供演员居住，然后以其名字命前期操作二名，以便日后招揽客人，租赁地块的搭建要适合未来经营，主要是原生产队还原为主，成本较低�按照规划要求进行报批，媒体炒作外景地规划与搭建进度，媒体将自觉跟进，追星族极度关注�拍摄期间要能有效组织探班，特别注重媒体操作前期操作三�杀青和首映式建

5、议在项目现场完成，有利于直接推动项目�电影公映之后，对明星酒店按照分时度假方式进行拍卖，明确产权，收回部分投资后期操作一�对相应配套设施进行商业操作�对于外景基地进行命名征集大赛，最后确定案名为“西山公社·99家乡村酒店”后期操作二�明确推出乡村酒店经营范围、价格、设备设施以及服务，将农家乐和乡村酒店进行一次有效整合后期操作三�在条件恰当的情况下，融入宗教和教育、展览等概念，打造完整景区，形成景区与商业地产二合一的完美格局设计驱动行为创意铸就价值6[4]初步预算阶段内容费用概况说明其他现有基础上继续租地概念合适的

6、前提下，政府可能同拿地阶段行政审批费用100%时免去现有租地租金剧本、差旅费以及主主要是承担主赞助商义务，差旅设计构思阶段预计1100万元赞助费与稿费为较少部分报建阶段按照国家规定报建预计100万元主要是行政审批的各项费用明星酒店建设费用以明星酒店的建设是开发商的义建设阶段预计1500万元及维护费务，也是日后经营的基础主要是媒体接待费用以及部分领建设阶段宣传费用与辅助费用预计300万元导接待费用主要修缮以及设备设施的添置、公映后阶段修缮以及改造费用等预计500万元信息化改造等日常营运以及人员工资、日常原运营阶段日

7、常运营预计500万元料等合计5000万元设计驱动行为创意铸就价值7[5]软硬投资i比较硬性建设方案比较软性建设（本提议方案）土地费用土地费用小于等于前期工程费前期工程费大大小于建筑安装工程费建筑安装工程费大大小于市政公共设施费用市政公共设施费用大大小于管理费管理费大大小于贷款利息贷款利息小于税费税费小于推广费用推广费用大大小于其他费用其他费用大大小于本比较表是按照现在确定的5554占地面积、建筑面积30000平米的构思进行比较的。预计可能要少投入3000万，而效益增加将无法估量。设计驱动行为创意铸就价值8[6]策

8、划执行收费策划执行内容收费标准说明20万元。费用按照4：4：2的进度收取，完成策划方案支付40%，执整体定位与策划报告项目小组全体成员；行过程中支付40%，完成后支付20%。项目小组主创人员等。主要是受90万元，按照月份等份执行，预开发商委托，与作家、导演、制项目实施与执行报告计18个月完成全部工作，每月5万片人以及明星进行协调，并执行元期间的传播与危机公关。据实收费，按