从电梯事故频发看物业管理

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1、从电梯事故频发看物业管理据《湖北日报》报道，据不完全统计，仅2012年一年中国内地发生的电梯事故就达36起，直接导致28人死亡，还有许多致伤致残事故发生。如今电梯事故频发背后的深层原因何在？物业企业在电梯事故中究竟该承担何种责任？随着新《中华人民共和国特种设备安全法》等相关法律法规的实施是否能够得到圆满解决？当相关法律法规拟确定“电梯使用权者”当负首责时，作为“电梯使用权者”指向的物业企业该如何面对和承担？乘梯人在乘梯过程中又扮演何种角色？“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”是《物业管理条例》对物业管理的明确定义，而电梯

2、作为建筑物的配套设施设备，对其进行正常、有效的维修、养护和管理也就必然成为物业企业的法定责任。但为何在电梯维修、养护和管理理应成为物业企业法定责任，在包括政府实施特种设备强制年检制度的前提下，为何还会频繁出现电梯老虎“吃”人的事故呢？一、电梯维保困局的各密切关联方如果不能以设备寿命周期为依据，系统、整体、全盘考虑，仅以法律规定强制确定电梯使用权人（物业企业）承担首责，电梯成为老虎并且频繁“吃”人仍将成为常态！这一切必须从电梯生产厂家、开发建设单位、物业服务企业、电梯维修保养单位、电梯乘梯人共同构成的密切关联方说起，而这些相关方均在电梯设备寿

3、命周期各阶段扮演着重要角色。1、电梯生产厂家截至2012年底，我国已颁发电梯制造许可证的内外资企业已超过500家，其中国内电梯制造企业数量高达400余家，除20余家国际知名电梯制造商和极少数国内电梯厂商具有核心技术及自主知识产权外，良莠不齐的电梯制造品质，在电梯产品的生产源头即埋下隐患，甚至连国际知名电梯生产商奥的斯（OTIS）某型号电梯也因设计缺陷导致多起严重事故。而作为设备寿命周期的起点，设计缺陷和制造品质缺陷等直接导致电梯在“胎儿”阶段即因基因缺陷而埋下一颗定时炸弹。2、开发建设单位众多过度逐利的开发商在选购电梯方面，出于低成本考虑选

4、择不知名厂商，或在设备采购招标中往往选择低价中标，甚至虚假宣传擅自将设计选型和品牌更改（如2004年深圳景洲大厦电梯维权事件——开发商用东莞电梯某品牌替代销售时宣传的进口三菱电梯）。而众多电梯制造商在市场竞争激烈的情况下也纷纷采用低价竞争策略占领市场，最终导致价低质差的电梯产品流入市场。此外，施工阶段因开发商抢工期，在交叉施工过程中往往存在施工安装环境恶劣，安装人员技术水平有限，试运行过程缺乏有效成品保护措施等问题，造成电梯在交验之前即频繁出现故障并带病运行。而电梯施工安装方在与开发商约定的施工维保期内（1—2年），往往因始初低价中标利润微

5、薄原因，在维保阶段为减少人工成本支出几乎不进行例行维保，仅在电梯出现故障时方安排维保，导致电梯设备寿命周期关键的初期阶段（设备磨合期）出现设备寿命的加速耗损，为正式投入使用阶段的维修、养护和管理带来诸多问题。3、物业管理企业物业管理虽是劳动密集型行业，但行业发展现状导致物业管理企业在履行电梯管理职责时出现许多乱象，而笔者认为直接原因指向行业市场化程度不高这一关键因素。乱象一：物业公司选择电梯维保商的过程中以低价中标者居多。究其原因，物业企业压缩和降低营运成本是表象，真正深层次原因则在于非市场化运作导致的物业管理费定价机制的失灵。以2005年

6、笔者曾管理过的某楼盘为例，对项目年度物业管理运营成本进行测算时，人工费用所占成本比例仅为46.5%（秩序维护员工资8小时制——800元/月）；2012年测算人工成本所占运营成本比例时已提高至80%以上（秩序维护员工资8小时制——2600元/月），而与之对应的物业管理费标准在长达近八年的时间里，未能进行任何形式的调整。这恰恰体现的是物业行业的一种病态——当物业企业面对不断上涨的人工成本时，在无法调整总收入的情况下，压缩和牺牲其他方面的投入就成为必然。物业行业非市场化情形，部分物业企业缺乏契约精神，财务收支状况无法做到公开透明等因素，让客户（业

7、主）对物业企业乃至整个物业行业产生天然不信任感。让各方陷入一种“囚徒”困境，最终导致这个困局中没有赢家的出现——其结果是包括电梯设备在内的各类设施、设备的不良维护而导致的业主物价的最终折损。乱象二：物业行业的父子公司，子孙公司现象，加剧了电梯维保过程的复杂化。当物业公司作为开发商的子公司时，为维护为母公司的开发商利益，对在竣工查验过程中发现的电梯设备问题，常常体现选择性失明，无法有效维护业主的公共利益。当物业公司注册的电梯维保企业负责物业公司在管楼盘电梯维保时，子孙公司的出现，又会导致维保过程的不公开透明与暗箱操作。乱象三：物业公司因专业度

8、受限，管辖范围的多数电梯未能帮助项目建立电梯大、中修维修资金使用计划，特别是现如今越来越多的超长使用年限老旧电梯的出现（以深圳为例，从深圳市特种设备行业协会了解到，目前深圳市投入