帝上龙园项目营销策划报告

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1、帝上龙园项目营销策划报告亿兰天朗地产顾问二零零八年七月目录第一章：帝上龙园项目卖点升华与萃取第二章：帝上龙园营销系统策划第三章：帝上龙园基础价格体系建立第四章：帝上龙园项目回款计划我们承认卖点需要外部配套、环境、建筑品质等许多耗费成本的物理建筑，但是策划人更应该知道卖点也可以通过思想创造，这是不需要多少资金成本投入的。一个策划人的自白1、目前卖点总结——六个体系卖点买点类卖点罗列区域1、文武胜地——未央2、睿智传承历史3、天时、地利、人和4、左手的繁华爱上右手的自然地段1、倚北而踞、达观天下2、拒绝浮华，细酌光阴的味道建筑1、贵族鉴定

2、自我的品味2、院落一层3、佳居2~5层4、上房六层5、云顶小高层高层6、什么样的房子才是好房子园林1、属于自然的奢华态度2、有思想的建筑自己会说话3、当美景与生活邂逅4、艺术是心灵的升华物业1、女王的安全礼遇2、君临天下的优雅户型1、怡景之居2、目前卖点评析——六个体系卖点A：卖点体系基本完善从项目卖点体系来看，基本上是比较完善B：卖点整体上虚无主义蔓延项目卖点整体上虚无特点明显，例如——拒绝浮华细酌光阴的味道2、目前卖点评析——六个体系卖点C：卖点整体上对项目适用对象考虑较少项目的主要客户是经济型的客户，他们关注那些卖点？他们对现在

3、的卖点表达方式接受吗？D：缺少有效的概念式免费炒作式卖点项目缺少概念炒作，举例：奥林匹克花园就是卖了一个运动概念，就可以红遍中国3、经济型客户关注点分析——探源关注项目排名客户关注点关注人数关注程度1价格960.15462外部配套720.11593自身配套700.11274交通条件630.10145户型设计620.09986教育配套600.09667建筑品质560.09028园林绿化550.08869付款优惠550.088610增值效应320.05154、心理分析应用——投其所好关注项目排名客户关注点心理分析应用体系1价格发布项目置业

4、蓝皮书，说明项目价值高2外部配套描述现在，更要描述将来——公园描述3自身配套3万平商业——最好不过的卖点了4交通条件便利可达——胜过可达性5户型设计户型描述创新——人体工学户型6教育配套幼儿园教育保健性——很重要促进作用7建筑品质地震带来对建筑品质要求8园林绿化绿化一定要揉合进人文精神9付款优惠营销中注意优惠成交促进法应用10增值效应明天的价值——是今天价格最好参照5、项目卖点萃取——公园风水生态卖点提炼——毗公园，居生态，享龙脉，尊贵从此绽放。卖点支持——项目北面的汉长安成遗址公园公园形成的天然生态氧吧，项目自身的绿化负离子汉长安城

5、，龙脉之首卖点费用——免费主打心理——公园的描述主打消费者对生活质量和人文环境的要求龙脉的描述主打消费者心理的自我鼓励性消费心理5、项目卖点萃取——3万平米商业卖点提炼——3万平国际风情商业街，城北新新CBD卖点支持——项目自身的3万平米的商业配套和大兴新区的商业联动形成新的中央商务区卖点费用——免费主打心理——消费者对外部配套关注重点就是对商业购物便利性关注自身的3万平米商业完全有理由成为项目最大的卖点5、项目卖点萃取——首席服务式住宅卖点提炼——城北首席服务式住宅，享受生活才是硬道理卖点支持——英伦式全程管家式物业服务24小时不间

6、断贴心物业方式卖点费用——免费主打心理——消费者对于入住后生活实质享受质量的关注这种承诺式卖点可以消除购买忧虑，促进成交给予项目一个清晰的基本概念定位5、项目卖点萃取——人体工学户型卖点提炼——人体工学户型设计，毫米之间的科学生活方式卖点支持——该买点纯属营销宣传之用属于对于户型的解释，解释户型尺寸之间的科学依据卖点费用——免费主打心理——消费者选房次数多了，所接受的户型介绍方式一样消费者并不知道为什么门左边和右边预留的距离不一样除了常规介绍，从人体工学角度介绍，新颖、有效、科学5、项目卖点萃取——幼儿教育卖点提炼——音乐幼儿园，从小

7、就可以领先一步卖点支持——建议在小区B1和B2之间3层1500平米左右的幼儿园卖点费用——需要投入150万左右卖点产出——自身投资可以5年收回，后期形成80%利润回收。主打心理——现在的消费者对孩子的关注程度非常高幼儿教育对于经济型家庭来讲，需要就地可以解决幼儿园建设可以有效促进消费者购买决定5、项目卖点萃取——汉文化主题园林卖点提炼——大汉文化主题园林，聆听历史的声音卖点支持——绿化当中小品构建选择一些能够体现汉文化的小品植物的选取当中选择一些高大的灌木卖点费用——按照目前绿化设计，改变小品布局就可以主打心理——园林一定要切实的给他

8、一种人文精神项目紧接汉长安城遗址公园，选择汉文化主题园林大汉文化这几年在西安甚至我国复兴呼声很高5、项目卖点萃取——增值无限卖点提炼——“钱”景无限，机会不容错过卖点支持——按照西安市浐灞，高新，曲江惯例和经验大兴新区改