物业深圳宝城22区项目分期开发策略

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1、深圳中原物业顾问有限公司2007年2月城市综合体开发战略——宝城22区项目分期开发探讨经过与发展商的深入沟通，已在项目总体定位上达成共识，但仍需基于项目旧城改造特点对整体开发战略予以定性研究，并进一步明确一期各类物业的指标分配，在分配中重点考虑地铁的规划影响以及资金快速回收等因素和要求。前言项目整体开发战略地缘分析项目整体及各地块定性分析开发谋略形象定位一期各类物业的指标分配完善的城市综合体（住宅/商业/写字楼/公寓）90/70适用整体或一期的户型配置主要内容第一部分：项目整体开发战略地缘分析——位置特性宝安新中心区灵芝公园新安公

2、园创业路广深高速新安路本案宝安公园公园路商业中心非房地产热点区域老区商业中心一级辐射第一批旧改核心区占据公园稀缺资源周边配套成熟交通通达性高根据新宝安的发展规划和新CBD中心区的建设要求，未来的25、26区将定位成宝安旧城的商业中心区，将出现建筑面积约为50万平米的商业建筑群；与中心区的商业中心现代化、高档化的定位有所不同，老城的商业中心更加强调大众化、生活化。地缘分析——26区旧改中洲地块长城地块本案依据宝安中心组团规划和新安旧城控制性详细规划，将23、25、26、27、22工业区改变为商业、居住和配套设施用地。本案为公共设施配

3、套完善的高尚住宅小区。规划定位以高品位的住宅和商业为主，建成交通便捷、现代商业和园林居住相得益彰的都市生活服务区。区域性泵站加油站邮政设施小学、幼儿园大型超市地缘分析——规划方向地缘分析——双地铁口（规划）地铁5号线站（规划）地铁10号线站（内部消息）本案规划中的双地铁站点将极大的提高本项目的居住和商业价值。因具体位置暂不确定，规划时应充分考虑适应的灵活性。就开通的深圳地铁1号线商业而言，繁花商业中心的均试图将商业能在地下与地铁站接驳，引导人流。地缘分析——道路及公园改造（规划）22区周边道路改造：根据《深圳市宝安区新安旧城BA1

4、02-04片区控制性详细规划》灵芝公园改造：（根据新宝安的发展规划和新CBD中心区的建设要求）根据政府规划将把城堡改造成文化活动场所，并拆除靠创业路的临时建筑，建设球馆和其它健身场地。在大门入口处左侧的山坡上，新建了一个可容纳400多人的“歌唱天地”，游人在这里可以尽情地歌唱。分布在逍遥宫附近的28台大彩电组成了一个“影视长廊”，每部电视一个频道，游人可以根据自己的兴趣选择节目。另据悉，灵芝公园整个地下部分将改造成大型购物商业街。项目整体分析——经济指标总占地：20.7万M2总容积率：3.8总建面：76万M2其中：商住混和建面61

5、.6万M2配套共建等3.03万M2其他不确定11.37万M2一期：总占地：9.1万M2总建面：34.58万M2其中：住宅25.38万M2商业5万M2办公2万M2配套1.2万M2公建1万M2容积率5.4,建筑面积11.3万M2容积率4.3,建筑面积2.2万M2容积率5.2,建筑面积12万M2容积率0.4,建筑面积1万M2容积率0.1,建筑面积0.03万M2容积率0.4,建筑面积0.9万M2容积率0.9,建筑面积0.3万M2容积率0.8,建筑面积0.8万M2容积率1.9建筑面积2.3万M2容积率2.2,建筑面积2.5万M2容积率5.7

6、,建筑面积33.8万M2项目分析——人流/车流人流车流商业旺角商业价值带一等住宅景观佳视野阔二等住宅内部景观视野开扬三等住宅噪音较大景观待改善视野一般商务氛围指数好各区资源评判住宅综合素质：二期最佳一期A+B居中三期略差商业商务氛围：D地块比较理想二期原新一佳形成的氛围应重视开发谋略——打造城市综合体将灵芝公园作为私藏（景观天桥连接）教育作为卖点经营（引入名校/与B区同期开发/教育带动社区）以关注未来的眼光布局住宅/商业/写字楼/公寓（打造城市综合体，尽量用项目整体90/70指标规划1期住宅）强化社区的整合性（各期之间的融合/各地

7、块开发的配合）项目整体布局建议人行主入口车行主入口景观天桥集中式商业，2层，共6000M2集中式商业，2层，共2万M2上盖创业型写字楼1栋2.2万M2左右概念性酒店式公寓1栋1.9万M2左右特色精品公园一街单间100M2左右单层6米高街铺，共6000M2双层街铺，共5000M2社区商业街，单间60M2左右单层6米高街铺，共2000M2一期另余约4000M2商铺，建议入沿创业路地下一层成双面街与双地铁站接驳，提升整体商业价值其余部分为高尚舒适性住宅关于三期和新圳河因开发周期较晚，尚有很多未确定指标等因素，建议发展方向，为纯粹的高尚住

8、宅区，尽量少配置商业，以提升住宅价值及前两期商业价值。新圳河的改建，如加盖或仅为清理整治，对项目整体价值的提升影响较大。确定时间约晚，价值提升约小，即仅能对后售的单位价格提升有帮助，不能追溯既往。建议尽量超“凯旋城”的方向加盖改建。西岸唯一76万㎡