目标市场定位及产品定位

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1、1.市场定位项目的主题定位：打造成都市孵化园核心地区一流的休闲健身娱乐和商务办公区域，提升成都休闲文化。项目形象定位：集购物、休闲、娱乐、办公为一体的高端商务中心，外观设计庄重、现代化、造型区别于周围建筑物，力争成为该地区标志性建筑物之一。项目档次定位：依据天府新区在成都市“十二五”期间将要发挥的重要作用，树立我国西南门户重要的经济重镇的形象，项目全力打造高端商业环境，提升成都市城市形象。因此，本项目暂定为超甲级商业开发项目。2.客户群定位人群特征：项目客户群定位以金融行业及文化传媒产业人群。项目属于孵化园区域，按照成都市政府的建设规划，该区域将建设成为

2、成都乃至西部金融机构聚集核心区，集住宅区、城市公园、Shoppingmall、专卖店、精品餐厅、星级酒店、企业家club、金融会所、金融博览等全面商业配套为一体、共同构建的多功能城市综合体。同时与附近的当代艺术中心、成都大魔方等公共文化演艺活动场所共同构成了该区域的两大产业：金融行业集结地与文化娱乐产业。项目位置及客群来源区域：序号项目周边属性距离相对项目位置1成都市政府第三办公区政府大楼毗邻西边2成都市政府政府大楼450米前面3成都市高新孵化园综合服务楼政府大楼400米西边4新世纪环球中心城市综合体800米西南5地铁路线及地铁口交通线300米西边6成都

3、市大魔方文体演出场所390米东边7成都市当代艺术中心市公共文化活动场馆1000米西南8成都市人事局行政办公500米北面9成都市农业局行政办公500米北面10成都市商务局行政办公200米西北11希顿国际广场商业地产毗邻周边12两江国际商业地产毗邻13棕榈泉国际中心商务办公毗邻行业特点与置业偏好金融行业对于商务办公环境要求相对较高，租赁期限相对较长，较为稳定，对于房屋结构损伤小，使用期间对相邻办公空间使用者影响较小。金融行业入驻具有联动效应，大型银行等入驻能够带动相关的证券公司、保险公司、贵金属交易公司、金融咨询服务公司、贸易经纪代理服务公司等的入驻。文化娱

4、乐产业方面，如若能够引入大型新闻传媒公司、影音制作等公司不仅能和该区域文化艺术娱乐氛围相契合，而且还能够充分发挥项目的区位优势与商务办公特点，更能够带动文化传媒、网络产业的上下游公司联动入驻，形成项目的商务氛围。为顺应周边商业，公共文化环境，服务上述周边区域的人群，如周边居住，商务办公，行政人群及中心城区来此消费娱乐人群，项目的休闲娱乐功能必须凸显能适合该部分人群的消费娱乐特征。该项目的休闲娱乐定位为服务周边商务办公人群及到附近休闲娱乐，参加活动的人群，可侧重体育运动（保龄球，室内球类，游泳场馆等）、娱乐、餐饮。综上所述，无论是金融业公司还是文化传媒行业

5、公司，均对于商务办公地的位置有独特要求，既能够适应其相应的行业氛围，又能够便捷，高效地为附近相关产业服务。1.产品定位初步研究产品体现的主题思想，总体设计风格该项目产品娱乐休闲应凸显为周边商务办公，文化艺术活动人群服务的理念。商务办公要能够符合孵化园区的金融氛围与要求。商务办公楼在设计上应与周边商业项目有明显的差异性，项目的写字办公功能需要体现几个特点：其一，设计定位为高档办公环境，同时应追求节能环保，符合金融业这种高端商务办公的较高追求；其二，空间结构设计上的灵活性，能够满足不同的公司对于空间变化的装修要求；其三，项目商务办公整体上的便捷性，如电梯便捷

6、、平面空间分布合理、办公区有公共活动空间等；其四，项目在设计时需要着重考虑安保内容。总体规划建议项目集商务办公与休闲健身于一身，考虑到天府新区城市综合体项目较多，竞争激烈，但是该项目区位优势决定了在该地区仍然有较好的开发价值，如若能够凸显该项目为周边的政府行政人员，金融核心区工薪白领阶层提供方便，舒适的休闲健身、餐饮娱乐是该项目能否取得成功的关键因素，也是定位甲级商业的一大原因。商务办公方面，大型金融机构的引入是该项目商务办公招商的关键点，大型金融机构带来的联动效应能够促进底层休闲健身，餐饮的招商入驻，两方面相辅相成，该上述方面应该在总体规划中予以重视。