项目整体定位产品建议报告

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1、西园路项目整体定位谨呈：苏州福禧有限公司2006.6.9项目研究工作阶段划分第一阶段（中期）提交初步结论工作最终成果区域宏观经济背景研究区域土地市场、房地产市场调研目标客户、专业人士访谈普通中高端消费者调研项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴项目整体定位项目整体开发思路产品初步建议提交初步结论根据客户建议深化研究，完善报告第一阶段终稿至今工作2006/05/082006/06/062地块意义地块之于城市：拙政园地块和西园路地块是苏州市中心为数不多的稀缺地块，具有土地稀缺性和极高的土地价值地块之于企业：西园

2、路项目和拙政园项目是福禧在苏州的第一次正式亮相3对于地块意义的理解福禧进入苏州后选择市中心地块进行开发——西园路地块和拙政园地块西园路项目和拙政园项目为福禧在苏州市中心开发不同产品类型产品的中高端项目，属于标竿性项目西园路项目和拙政园项目的成功，会成为福禧企业品牌建立的基石4成为引领者示意(1)——中海进入苏州一举奠定区域引领者地位中海对于全国而言是知名开发商，但对于苏州而言知名度不及苏州本土的“建屋”和“新港”中海进入品牌竞争最为激烈的工业园区后，以园区几乎没有供应的别墅为切入点，形成项目热销，初步确立

3、品牌湖滨一号更是以成本价开盘，一举赢得苏州客户的“芳心”，形成销售奇迹，奠定品牌知名度由于体量大，因此湖滨一号采用低开高走的入市策略，但是这一策略不适合本项目案例借鉴湖滨一号引入成熟产品线花园洋房空中合院洋房产品改进，入户花园改室内12平方米花园苏州市独一无二产品客户联谊活动每周客户活动上海项目考察表明实力，彰显品牌＝品质半岛华府开盘一天内64套300万别墅售罄形成轰动，中海品牌在苏州树立湖滨一号开盘低价入市，一天内210套房源出售207套产品轰动，稳固品牌湖滨一号销售高于园区价格2500元/平方米，持续火

4、爆销售产品标竿树立，品牌具有知名度5成为引领者示意(2)——世茂进入上海，成为高档精品住宅开发专家世茂进入上海前无人知晓，通过世茂滨江花园树立产品标竿，奠定品牌形象世茂在开发滨江花园之后开发了湖滨花园、佘山庄园均为同地区高档产品在开发了一系列产品后，形成了开发高端住宅的产品线通过一系列的开发后，项目品牌确立，在昆山的世茂蝶湖湾吸引了一大批上海世茂品牌客户前去购买。案例借鉴世茂滨江花园引入成熟产品线最基本3/2/2大维度江景房根据景观优势，扩大观景面上海首创明星代言人梁朝伟代言，广告片零点全城首播用国际明星

5、，烘托楼盘高档品质项目开盘3000美元/平方米，创造上海楼市新高价轰动上海，世茂品牌奠定世茂湖滨开盘高层一举售罄，别墅热销高档产品线丰富，品牌高档形象世茂佘山庄园千万别墅，亿元别墅产品标竿树立，品牌具有知名度6阶段界定福禧——房地产开发经验尚浅，西园路项目是福禧在苏州第一重要项目；因此可以引进成熟产品线，从而成为苏州市场的引领者。引入成熟产品线，并创新客户联谊活动，形成口碑传播产品高价入市树立项目品牌和企业品牌案例启示7项目研究思路项目界定客户分析市场分析问题结构性解析发展战略项目定位供需矛盾客户目标8目标

6、的数字化理解——创造区域价格新高超越区域均价，实现利润最大化区域个案均价宝石御景苑7100元/平方米金都名苑7000元/平方米白莲·缘和苑7500元/平方米（精装修）中天品园6500元/平方米盘门雅苑6500元/平方米锦书清华7200元/平方米9项目界定客户分析市场分析问题结构性解析发展战略项目定位供需矛盾客户目标10项目界定宏观层面中观层面微观层面城市区位城市宏观经济区域产业周边规划地块现状区域定位周边资源分析11苏州，地处长三角经济发展核心地带，受上海经济直接辐射，发展潜力巨大地处长三角核心经济圈，直接

7、受上海辐射影响，经济发展潜力强。交通网络极其发达，成为苏州经济加速发展的重要引擎。苏锡常都市圈是江苏经济发展的先导地区和创新中心。城际轨道交通的建设加速了长三角各城市间的联系，长三角都市圈日渐形成城市区位12一体两翼的城市格局：东西侧大力发展制造产业，中心大力发展商贸服务业城市区位1994年至2006年，园区和新区的发展已基本成型，形成了以制造业为主的核心竞争力，引进了大批高端技术型人才。13苏州城市区域定位明朗，金阊区定位政治、旅游、生活居住区苏州城市空间发展都市区空间发展遵循东进、北拓、南优、西控、中核

8、战略中心城区主要发展方向向东，园区将与昆山、上海连片发展，设苏州未来新城北部为都市区向常熟、苏北加强辐射重要跳板，是未来城市发展最重要功能拓展区老城区主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能苏州市中心区域，成为集行政、商业、文化和旅游功能为一体的综合性城市中心区。城市区位资料来源：《苏州市城市总体规划（2004—2020）》14第二产业蓬勃发展，城市化进程加速第一产业比重缓慢下降第二产业比重稳步上升第三产