杭州中海项目营销推广方案

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1、仔细研究中海给出的三大类11个研究课题，我们觉得所有需要解决的问题其实是围绕三个核心问题的，即：品牌、营销和圈层。前言圈层品牌营销为了让思路更具条理性和推进节奏感，我们进行了适当的规整和梳理，尝试按照势道术的逻辑进行阐述，先讲市场价值及客群定位，后谈项目核心价值定位，然后谈营销战略定位（包含企业品牌推广策略），最后是具体的执行环节，即策略执行、预算及终端表现。港湾臻品城市荣耀顾盼四方谁是王者王者战略高瞻远瞩王者君临谁与争锋第一章第二章第三章第四章第五章目录逐鹿江域群雄再战第一章逐鹿江域群雄再战123隐形王者逐鹿杭城泱泱滨江呼唤舵手放眼钱塘谁是尊者第一章逐鹿江域群雄再战隐形王者逐鹿杭城1++

2、=就中海的市场介入从战略高度而言，不应该只是做一个标志性项目，而是务必要拿出王者君临的不凡气度，在概念、营造、价值、气势上一举奠定在杭州市场的龙头地位。拉开与所有项目的竞争差距和层面，做到真正的区域为王，并充分借助区域影响力放大效应，在整个杭州市场形成震撼，然后才能图他。于是我们将南岸的中海项目作为一种应对北岸王者气度的可能性建筑来期待，期待他也将是一个雄视群伦的高度，一个习惯俯瞰的姿态，一个大气内敛的地标，一个以现代的名义向历史发出的呼声。第一章逐鹿江域群雄再战泱泱滨江呼唤舵手2滨江无王者滨江历来是一个兵家纷争，群雄并起的地产开发重地，无论六合、旅游、盛元、华业、瑞立等等，哪位不是曾经的

3、新科赢家，哪位不是杭州地产界的新宠，却并没有出现过一位公认的舵手。滨江无尖峰滨江连续5年成为杭州唯一供销前三甲，产销两旺造就了滨江极为特殊的在产品结构、品质和价格上高度同质化的局面，浑然一体，彼此咬合，始终拉不来竞争层面和差异。滨江一桥以西的价值评估南岸横向比，价格中高西低；从项目所在区至四桥之间均价形成将近3000—4000元/㎡的起伏。第一章逐鹿江域群雄再战泱泱滨江呼唤舵手2钱江北岸一桥西一桥至四桥两岸纵向比，价格北高南低；南北的单价差绝对值从最初的2000元，逐步拉升到历史性的10000元左右。本案所在的一桥西侧区域，属于标准的价值低估区块，是一个具备很大上升空间的价值洼地。这为本案

4、提升价值提供了良好的区域价值比对空间。第一章逐鹿江域群雄再战时间周期比，桥西属于成熟价值区本岸正处于价值相对明确的区块内，一线沿江，北岸相望，人文生态景观优异，这些不可复制的、已经被市场明确的价值为项目价值的定位提供了最为显性的坚硬支撑。第一章逐鹿江域群雄再战泱泱滨江呼唤舵手2我们可以将一桥西侧的港湾价值进行强化，推出以之江板块为参照的“港湾价值圈”，使本案和所出板块有一个更为明确和独特的价值认定，与其他滨江项目进行差异化的竞争。第一章逐鹿江域群雄再战泱泱滨江呼唤舵手2++=第一章逐鹿江域群雄再战放眼钱塘谁是尊者3锁定依据：产品形态及品级是否接近；产品的市场高度是否接近；客群圈层是否接近；

5、项目的影响力是否被高度关注；前面我们建议：本案价值的参照系应该是北岸峰值项目、港湾价值圈为限定的之江板块以及市区内的高端项目为主，我们将每一个项目构成的物业类型进行分解参照，精装小户型为主体的高层公寓、江景复式和大平层、TH等三种经纬分明的产品线分别指向同类的高端作品，这样我们所提议的价值才有支撑和确立区域为王地位的可能。梧桐伍号、绿城郁金香岸、东方润园、金色海岸、通和南岸花城项目名称位置建筑形式项目规模楼盘亮点配套价格装修产品东方润园江干区钱江新城内高层超高层总建筑面积226000㎡1、稀缺的地段2、顶级开发团队3、一线江景大宅4、奢华户型5、数据化家居配套6、上流圈层社交、管家服务豪华

6、会所——上海鸿艺会；游泳池、网球场、华润购物中心（规划中）、乐购、九年一贯制学校等。平均单价：19000元/㎡毛坯户型都在200㎡以上，每个卧室都有单独卫生间江景大宅之东方润园第一章逐鹿江域群雄再战主题——居上流之上第一章逐鹿江域群雄再战定位——强调气质奢华的贵族生活总体营销策略：以塑造贵族生活流派提升项目品级，将项目形象与客群特征高位衔接。脉冲式投放，重大结点以报纸广告进行轰炸，定期通过高端事件营销定向推广。小众媒体、高端杂志等辅助投放。客群策略：随着项目价格逐步高走，早期锁定客群在年收入200—400万元，现提升至600万元顶峰阶层。通过事件营销及高品位公关活动定向邀请该类客群参与。第

7、一章逐鹿江域群雄再战东方润园主要营销事件时间营销事件06年9月10日珍稀物业展06年9月12日东方润园正式签约鸿艺会06年9月19日杭州奢侈品展亮相06年9月22日房交会亮相06年10月14日湖滨售楼部启用06年10月15日“对话东方润园”开盘活动06年12月3日东方润园名宅甄赏会07年1月27日业主答谢会第一章逐鹿江域群雄再战在房交会时，东方润园甚至采用又围又隔的隐蔽布展方式，在不引起普通购房者反感的前提下，利用”预约