栋洋房认筹及开盘前推广方案

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1、海情·七栋洋房认筹及开盘前推广方案北辰端拱2011.82目录第一部分市场篇第二部分推广篇第三部分认筹篇3唐岛湾中心区多层占50%临港产业区多层占15%老黄岛区多层占5%一、目前开发区新建多层住宅及花园洋房项目主要分布图凤凰岛度假区多层占30%PART1、市场篇4板块主力均价（元/㎡）客源所占比例代表楼盘凤凰岛旅游度假区花园洋房：1.4万-1.5万高端人群及旅游度假人群30%海尔·山海湾青岛印象·金沙滩唐岛湾中心区花园洋房：1.1万-1.3万在周边工作的高级白领及自己创业的小私营业主50%康大观邸环海君和花园临港产业区多层：8000工业园内工作人员及首次置业者15%昆仑山庄景润花园

2、老黄岛区多层：4000回迁户及本地居民5%盈泰嘉园竹苞花园二、开发区新建多层住宅及花园洋房项目列表51、开发区以唐岛湾中心区和凤凰岛旅游度假区为中高端住宅的集中区域，也是多层产品供应的主力区域。2、临港产业区属工业园区，居住氛围较差，不被住宅购房客群认可。3、开发区住宅物业价值整体由南向北呈递减趋势。4、唐岛湾中心区多层项目较多，在数量及品质上其他区域与之不具可比性。本项目位于唐岛湾中心区，竞品主要考察该片区内项目。小结——6三、唐岛湾中心区主要在售及待售多层产品分布情况（安子片区青岛印象金沙滩项目将推出洋房产品，在此一并考虑）康大观邸澜雀丽舍御龙湾青岛印象金沙滩提香海岸上实海上

3、湾君和花园金沙滩一号7项目名称开盘时间总体量户数面积区间价格装修标准销售情况康大观邸2010年11月，预计2011年下半年推出高层单位总体量5.5万㎡高层4栋、花园洋房4栋，共80户洋房：137、158套三；152套四；208、306套五；212套六。洋房均价1.1万/㎡毛坯洋房去化约93%，高层未开盘君和花园2011年5月7日总体量2.7万㎡约160套。在售房源面积110-180㎡均价1.28万/㎡毛坯5月份开盘销售惨淡，5月至今每月成交量均为个位数，截止目前仅售出15套。代表项目——在售康大观邸洋房产品于2010年10月开盘，均价不足11000元/平米，定价较低，加之康大品牌

4、及其产品品质，开盘期间销售量较佳，一个月达到90%去化率。2011年6月，该项目推出洋房1-3号楼，由于受到限购、限贷影响，截至2011年8月16日，共售出5套，均价10,910元/㎡，较前期产品无价格变动。康大观邸月份2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月截止16日销售价格走势（元/㎡）12,35312,74412,81712,891环海君和花园月份2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月截止16日销售套数走势（套）5334环海君和花园虽然单价接近13000元/平，但3个月仅销售15套，销售速度非常缓慢。项目所销售房源多为110-130平米户型

5、。11项目名称开盘时间总体量户数面积区间价格装修标准销售情况青岛印象金沙滩一期2009年7月二期2011年4月总体量26万㎡4栋花园洋房，共50户，均为网点2层预计主力户型面积158㎡左右，精装交房，装修标准2000元/平。洋房：预计均价1.7万/㎡2000元/㎡目前在售4栋高层，多层及花园洋房目前金沙滩一号预计10、11月开盘总体量2.5万㎡共约364户一期洋房面积在400-1000㎡左右预计高层2万元/㎡，洋房较高层价格会略高待定未开盘上实海上湾预计11年下半年开盘总体量55.3万㎡共400户联排：230㎡双拼：290㎡高层：100-150㎡预计联排别墅4万/㎡；双拼4.5万

6、/㎡高层预计2万/㎡3000-4000元/㎡现暂停销售、重新规划代表项目——待售12项目名称开盘时间体量户数面积区间价格装修标准销售情况御龙湾2010-09总体量4.5万㎡共96户共两种户型结构，平层和复式结构。面积从110㎡-295㎡，两居至六居，分三大类共九种。多层均价1.1万/㎡毛坯售罄提香海岸2010-06总体量1.25万㎡共100多户一期3栋6层的多层，共100多户。均价1.2万/㎡毛坯售罄澜雀丽舍2010-12总体量1.68万㎡共151户60平套一；91、97平套二；124-153平套三均价1.2万/㎡毛坯售罄代表项目——售罄13开发区多层主要分布区——唐岛湾中心区，

7、无在售规模性纯多层项目，相当一部分多层存量为高层楼盘中夹带少数多层及花园洋房。片区售罄或尾盘项目赶在限购令之前完成销售，在售项目虽较少但因遭遇限购影响且产品缺乏竞争亮点，整体销售惨淡，市场氛围淡薄。主力面积区间：平层在110-150之间，复式在200-300之间；主力价格区间：1.1-1.3万/㎡之间，总价区间多在150-300万之间；主力面积及总价区间较高。从在售项目来看，本项目无明显产品竞争卖点及亮点，产品同质化严重。小结——□□□□14PART2、推广篇根据集团项目上市销售