收益还原法(四)土地估价师理论与方法

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1、例题：1．估价对象概况某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10％，A地块面积450㎡，建筑面积为400㎡，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重置价的0．2％。2．估价要求试根据上述资料

2、估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。3.估价过程(1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。(2)计算出租总收益：收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。年总收益=30×400×12=144000(元)(3)计算出租总费用：总费用包括以下几项：①年税金=20×400=8000(元)②年管理费=30×400×12X4％=5760(元)③年维修费=1500×400×2％=12000(元)④年保险费=1500×400×0．2％=1200(元)⑤计算房屋年折旧费：房屋年折旧费应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。但本案例中土地使用权出让年限，即土

3、地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产的年限不能超过出让年期。对本案例而言，使用者可使用房产的年期为50-1=49年；而房屋的残值在使用期满时也并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用期内全部收回，以回收整个投资。因此本案例中房屋年折旧费为：3页所以总费用=①+②+③+④+⑤=39205(元)(4)计算房屋出租年纯收益：①房屋现值=房屋重置价-

4、年折旧费×已使用年限=1500×400-12245×3=563265(元)②房屋年纯收益=房屋现值X房屋还原率=563265×6％=33795．9(元)(5)计算年土地纯收益：土地年纯收益=(2)-(3)-(4)=144000-39205-33795．9=70999．1(元)(6)确定1999年11月的土地使用权价格本案例土地在1999年11月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为：土地使用权价格=2、利用收益还原法评估房产价格基本思路：首先求取土地价格；然后以建筑物与其相应范围内所产生的总的收益中，减掉归属于土地的纯收益，求得建筑物的纯收益；再将此纯收益以建筑物

5、的还原率还原，就可求取建筑物的收益价格。计算公式：式中：B——建筑物的收益价格；a——建筑物及其基地所产生的纯收益(如为折旧后收益则去掉d)；a2——建筑物的纯收益L——土地的价格(依其他方法求得)；rl——土地还原率；3页r2——建筑物还原率；d——建筑物折旧率。(1)估价对象简介：某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为1万㎡，出让年限为50年。该宗地上有一座饭店。在2000年8月尚可有效使用50年，容积率为3。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元(容积率为1时)。据当地资料，容积率每增加1，地价增长60％。该饭

6、店每月的客观净收益为11万元。已知土地还原率r1=6％，该饭店的建筑还原率取r2=8％。(2)估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。(3)估价期日：2000年8月。(4)估价方法：采用收益还原法测算房价。(5)估价过程：①计算房地年纯收益：房地年纯收益=11万元／月×12月=132万元／年②计算土地价格：土地总地价=600元／㎡×10000㎡×2．2(容积率修正)=1320万元③计算土地年纯收益：土地年纯收益=④计算房屋年纯收益：房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益=132-83．75=48．25万元／年⑤计算房屋价格：3页