ⅹⅹ商业街区-营销策划纲要 (I)

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1、ⅩⅩ市ⅩⅩ小区改建项目营销/策划纲要2004年8月至9月一、项目专案组成员二、ⅩⅩ小区改造项目现阶段工作建议前言通过我司对本项目及ⅩⅩ市场的初步了解，同时与发展商的沟通和交流基础上。在现阶段，贵司已紧锣密鼓的工作了一段时间，针对目前开发工作的深入开展，我司作为专业的房地产策划型销售代理公司，站在开发营销的角度上，从以下几个方面向贵司提出工作建议，仅供贵司审议。第一部分目前开发建设阶段的各项工作内容一、我司协助发展商需要做的工作1、针对本项目的现状，在已确定为酒店改造项目的前提下，邀请2～3家有酒店设计改造经验的专业建筑设计公司进行投标，让他们作初步

2、设计方案，贵司可在方案中尽快选择一家设计公司，进入实质性设计阶段；2、我司作为专业房地产策划代理公司，可以从市场角度，向贵司及建筑设计公司提出建议，共同做好工作。具体建议内容如下：（1）酒店的总体风格建议；（2）酒店内套房、标间、商务间的套数配比，面积大小等；（3）四栋独立建筑的相互关联关系建议；（4）外部商业的建筑规划及业态建议；（5）内部商业和公建配套功能、数量、面积配比等；以上建议以促进销售实现为主要目的，同时保证贵司对以后这些设施的合理使用和费用控制。3、基于以上条件和要求，以实现顺利销售为标准，协助贵司挑选出优秀合适的设计公司，建筑设计单

3、位中标的标准如下：（1）设计方案风格独特、合理、有创新性、有针对性（2）方案的可行性强，执行力够；（3）在原有建筑基础上，在成本控制方面，要尽量控制建筑成本，减少给贵司带来更大的成本投入；（4）酒店设计方案对将来营销要带来积极的影响。二、酒店室内外装饰装修工程设计公司及酒店环境艺术设计公司的确定。三、园林、景观、景区规划设计公司的确定。以上三个重要设计公司的确定是有机的、相统一的，要综合起来考虑和工作，将三种侧重不同方面的设计方案有机的相同一结合起来。四、由贵司工程部门就酒店专用物料和设备做出技术上的选择，不用做具体的品牌确定，但需做档次和规格确定

4、，为销售做准备。五、酒店管理公司的确定。针对酒店管理的各个方面为我们以后的管理工作和营销工作做指导。第二部分目前我司需要进行的工作现阶段而言，我司主要工作是以前期产品顾问和销售准备工作为主，只有在产品类型、风格、经营理念等各方面经过充分的市场论证后有大的思路条件下，方可进入营销理念和概念注入工作。针对前期产品建议和销售准备阶段，我司所要做的或协助贵司工作的内容：一．针对本综合项目的风格、功能提出建议。二．协助贵司确定各个相关设计和服务公司。同时作为纽带将贵司与各个相关合作设计公司紧密联系起来。三．参与到各个设计公司的工作中去。在设计阶段，就将营销为

5、本的思想注入设计中。建议设计人员从市场出发、从营销出发，站在客户的角度去进行设计和改造。四、进一步做深入的市场调查，确定符合市场需要的单价、总价，确定可行性的销售价格。五、售楼处的选址和设计风格的建议，就位置、车位、看房通道、围板、外观等各个方面提出建议，供设计公司参考。六、在确定规划方案和园林景观的前提下，确定模型制作和效果图设计公司。七、投资回报计划的计算和包装。八、协助贵司进行按揭银行的选择，同时从销售角度提出条件和要求。九、协助贵司确定符合要求的律师事务所。十、针对商业业态，以为销售服务和销售利润最大化两者兼容的角度，提出合理、可行性的商业

6、业态选择和规划建议。第三部分营销理念和宣传推广工作一．以ⅩⅩ第一家产权式酒店为题材，进行市场导入。二．房地产的投资价值和概念的宣传推广，用数字和价值来吸引目标客户。三．宣传推广工作的开展：包括宣传计划、费用、媒体选择、活动内容及安排以及软文、硬广的炒作造势等等四、结合广告公司制作出整套CI系统和楼书、海报、纸袋、小纪念品等全套销售工具。第四部分销售执行阶段的工作一．销售计划1．销售周期及开盘阶段的销售目标；2．销售价格体系的确定；3．现阶段销售价格表；4．销售人员标准说辞的准备。二．销售人员的组织和培训工作。三、销售人员进场开始销售。附：我司于本周

7、提案内容提案主题：ⅩⅩ项目产品定位建议/市场定位及营销推广纲要性方案产品定位建议：以具有较大市场冲击力的市场理念为核心，以产权酒店单体建筑的功能分区、商业业态定位为主市场定位纲要：通过详尽的市场分析，确立目标客群主定位与产权式酒店和底商的价格定位（包括首付款限度）营销推广纲要：以ⅩⅩ首家产权式酒店为最大买点之一，提炼项目至少三个以上的独家买点，融合投资返租的战术三、ⅩⅩ小区营销初步建议案本方案是在贵司04年9月2日提交的“ⅩⅩ小区改建项目产品定位/市场定位策划案”认可的基础上细化的部分操作方案。关于规划设计方案的调整及修改，酒店及商业管理公司先期谈

8、判确定，装修公司/广告公司/媒体发布公司及代理行策划商筛选，产品定位/市场定位/营销推广细化执行案等工作，我司认为再过一个