房地产中介发展战略研究

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1、我国房地产中介企业发展战略研究第1章绪论1.1研究背景自从1993年国务院发出《关于发展房地产业若干问题的通知》,要求‚建立与房地产市场配套的服务体制,建立房地产交易的中介服务,理机构‛后,我国的房地产中介企业伴随房地产业的发展从无到有,从小到大逐步建立和发展起来的。我国改革开放20多年来,房地产中介行业的机构数量不断增多,从业人员P人伍迅速护大。以上海为例,1993年房地产经纪企业只有117家,截至到2004年5月31日,上海有房地产经纪企业3931家,下属分支机构6623家,房地产经纪机构总数为10859家。截至2003年底,上

2、海房地产经纪行业持证经纪人约2.5万人,而实际从业人员总数可能高达近10万人2。北京截至2004年底现存房地产经纪机构2245家。但目前我国房地产中介行业还存在许多问题,主要集中在以下几个方面:1.法律法规不健全,行业管理不完善。主要表现在房地产经纪人市场准入的规则不健全,引起政府部门管理的不统一;房地产中介业行政管理职责不明确,引起与行业自律管理发展方向的偏离。2.行业规范基本缺失,市场运行不够有序。表现在行业标准缺乏,行业规范执业遭到漠视和存在失控隐患,行业内难显规范执业的竞争优势,市场上存在无序竞争的现象。3.违规行为时有发生

3、,从业人员素质参差不齐,行业声誉差强人意。行业内一些经纪人逐利忘义的违规问题时有发生,呈现出种种不正当的中介行为。其中主要有:过度炒作‚楼花‛:佣金外得利;利用职业便利欺诈;不正当商业行为。20世纪末己有一大批我国港台地区及国外的房地产中介企业进入中国大陆,’譬如香港中原、台湾新联阳以及美国的‚21世纪不动产‛等均以强势扩张态势进军内地的房地产领域。它们带来了先进的管理理念,同时也对国内房地产中介企业形成竞争。由于我国的房地产中介行业起步较晚,在执业标准、执业规则、专业人员素质、技术手段、组织模式、运作经验管理体系等方面还处于探索阶

4、段,总体上仍然比较稚嫩,缺乏核心竞争武汉理工大学硕士学位论文力,与国际规则的要求和发达国家成熟的房地产中介服务体系相比,还存在着不小的差距,研究房地产中介企业的运营与管理模式显得尤为重要《只有健全和发达的房地产中介组织,才能提供准确充分的信息及专业化的服务;才能降低房地产交易成本,提高房地产交易的效率;才能强化房地产竞争机制,加速房地产流通,促成房地产交易的成功;才能规范房地产交易市场,保证房地产市场健康运行,促进国民经济的发展。目前我国对房地产中介企业的研究焦点多放在房地产评估业和房地产三级市场中介服务业上,而专门计对房地产二级市

5、场中介服务业发展的指导性文章很少;由于房地产中介的专业性较强,对房地产市场中介服务的专门研究大多集中于中介业务本身,而忽略了对房地产中介企业的发展战略研究。对我国房地产中介行业缺乏较为系统的研究,究其原因,一方面是中国房地产市场起步不过20余年时间,中介组织的发展时间就更短,从业人员和主管部门都忙于应对不断出现的新变化,疏于研究;另一方面,中国有特殊的国情,不能简单地借鉴其他地区和国家的经验。然而,正如前面指出的,健全和发达的房地产中介组织是相当必要的,因此,系统地研究房地产中介组织理论,用理论指导房地产中介行业的实践也至关重要,特

6、别是在目前房地产行业快速发展形势下,显得尤为紧迫。从各方面的统计数据表明,2000年标志着我国第二轮房地产发展的开始。同时,许多资料揭示了我国一些城市房地产中介市场在表面繁荣的背后却潜藏着生存危机。市场竞争激烈、法制不健全、管理不规范、发展商逐渐成熟等因素导致房地产中介企业生存风险提高,经营利润降低。面对当前逐渐变化的市场和曰渐成熟的发展商,我国房地产中介业如何寻找生存之路;面对中国加入世界贸易组织的成功,处于相对劣势的国内房地产中介商如何应对强大的外来房地产中介公司;面对房地产中介市场竞争的日益激烈,我国小型中介商如何选择自己的经

7、营模式而不被市场所淘汰,面对不规范的房地产中介市场,房地产业主管部门和行业协会应如何协调管理等。这些都是当前我国房地产中介行业发展急需解决的现实问题。武汉理工大学硕士学位论文1.2课题的提出在市场经济规律作用下,绝大多数企业所运作的业务都会经历一个从诞生、成长、成熟、衰退以至消亡的生命周期,企业要在激烈的市场竞争中求得持续发展,必须选择合适的发展机制来调整其经营方向和经营策略。长久以来,受很多传统观念的影响,很多人仍片面地认为房地产中介是一种靠投机取巧牟取利润的行当,对社会的贡献微乎其微,其地位和作用被严重忽视了。本文研究的内容之一

8、就是重新来认识房地产中介企亚存在的必要性和重要性。随着房地产行业的迅猛发展,行业内专业分工日益细化。房地产中介服务业在快速成长。一方面房地产企业本身主动把市场营销服务功能从整体业务中剥离出去,使之成为独立的营销服务实体;另一方面,更多