长沙城市综合体案例分析

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1、长沙城市综合体案例分析2011年7月开福万达广场运达中央广场泊富国际广场保利国际广场世茂铂翠湾北辰三角洲绿地中央广场通用时代国际社区华远·华中心德思勤城市广场香港九龙仓项目复地项目基本指标项目地址:开福区五一路与湘江中路交汇处开发商:长沙开福万达广场投资有限公司建筑面积:约100万㎡，其中高层精装豪宅约40万㎡，商业综合体32.8万㎡，超高层豪华办公楼3.9万㎡。资源情况：绝版城市核心地段、一线江景物业类型：城市综合体装修情况：精装修占地面积：12.2万平绿化率：8%区位及配套位于长沙市开福区，东至福庆街、西长街，西至湘江大道

2、，南至五一大道，北至潮宗街。长沙传统老城区，绝版核心地段，一线江景。毗邻城市主干道五一路、湘江大道，交通非常便捷。城市传统商圈、商业氛围浓厚，高档商业集中地。项目整体规划项目建筑共分为地上超高层住宅及底商、地上甲级写字楼和地下车库。地块由南至北分为A、B、C、D四个地块：其中A、C地块为居住用地，A、C区拟建超高层精装豪宅约40万平米，商业2.6万平米，配套用房0.8万平米。B地块为商业综合体，建筑面积32.8万平米（地上部分）。D地块为甲级写字楼用地，拟建约3.9万平米（地上部分）超高层豪华办公楼一座。产品规划亮点住宅位于本

3、项目的A、C地块，主力户型为250平方米的江景豪宅，为不影响商业，在底部采用了结构转换。C地块的部分住宅底部两层为架空层。为保证豪宅品质，所有住宅均设计2层挑空的入口大堂。为满足机动车的停放要求，在A,C,D地块均设置地下两层停车库，层高3.9m,停有机动车2636辆。地下车库防火分类为一类，设计耐火等级为一级。防火分区之间以防火墙及防火卷帘分隔，采用机械排烟。每个防火分区各设两个直通室外的出入口。车库均设3个双车道汽车出入口，出入口间距大于15M，出入口净宽大于等于7M。户型设计特点阔绰入户玄关，气度非凡；客厅、餐厅、景观阳

4、台阔绰，尽揽风景视野全套间设计—首创长沙双客厅、双主卧、双衣帽间、双主卫独创长沙唯一全套间设计，全成品衣帽间，定制男女主人双主卧步入式豪华衣帽间；依不同生活秉性，主佣入户分区，辅以礼仪性，尊享礼遇。万达广场的住宅以250㎡的江景豪宅为主，户型设计上体现豪宅风范，营销推广—报广3月份报广主题：万达公馆，中国顶级豪宅4月份报广主题：升值潜力和顶级配套项目采用软文和硬广相结合的方式，每个星期在晚报、晨报和三湘都市报等长沙主要报纸同时投放广告，在短时间内迅速提高项目的知名度；广告画面和语言表现适中围绕着豪宅这一核心特点，成功树立起项目

5、高端形象。营销推广—报广5月报广主题：样板间开放6月报广主题：开盘5、6月份项目报广主要围绕样板间开放、开盘等主要营销节点，甚至营销中心暂停参观也被当做广告的噱头。营销推广—活动2010-10-15“体验式营销中心”正式开放。六星级豪华营销中心在全城期待之中惊艳亮相。政府领导、现场嘉宾与来自世界各地的商务人士共聚于此，共享万达盛会。2011-4-9万达公馆中国城市豪宅高峰论坛。吸引了长沙各大金融机构代表、世界500强企业代表、各银行负责人、湖南商业、企业界人士、各有关媒体记者及万达公馆意向客户等近1000人参加。2011-5-

6、13星耀万达名流之夜政府领导本次活动邀请了万达领导、万达VIP客户、各界明星、社会名流和各主流媒体，跨越娱乐界、文艺界、传媒界、时尚界的全明星阵容，齐齐亮相万达公馆。2011-5-19“豪宅之巅，风生水起——万达公馆品鉴会本次活动吸引了万达公馆600多批万豪会会员参加，活动氛围较好。与目前长沙部分项目采用的高频次、低成本活动相比，万达在营销推广活动方面注重每一次亮相都符合项目的定位，每次都邀请政府领导、知名人士参加，提升活动参与者的尊贵感。营销推广—样板间奢华“千万级样板间”，交50万元入会才能参观，给每一个入会的准客户带来尊

7、崇感。推售情况：万达公馆6月26日开盘推出2#栋3-46层，一共255套房源，现场加推3#栋3-46层，共有176套房源，两栋总共是431套房源，当天销售376套，销售率87%。栋号房型面积（㎡）推出套数销售套数销售率2#两房164-1758484100%三房224-243171171100%合计164-243255255100%3#三房24017612169%合计24017612169%总计164-24343137687%2#、3#栋销售配比：开盘及销售情况项目6月26日开盘价格情况：面价：2#栋最高价16959元/㎡，最低

8、价10040元/㎡，均价约14000元/㎡。2#层差设置：大跳差拉开差距，规避低楼层商业、周边建筑遮挡的问题。1、第3、4、13、14、18、24、34、44楼层特殊跳差；2、低楼层在150元，中楼层层差20元。3、40楼以上高楼层设置负1000元面价：3#栋最高价18653