老厂房.孵化器.科技创业者乐园——武汉光谷创业街规划设计

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1、“绿创节能环保产业示范基地”（城市环境医院）项目简介第一篇项目总体概况及建设思路一、项目概况规划面积：11.3万平方米总占地面积：5.65平米（85亩）已有建筑面积：2.47万平米拟建面积：9.8万平方米（含地下）土地权属：自有产权土地性质：工业项目功能：节能环保科技孵化园，城市环境医院二、项目建设宗旨与背景以《建设资源节约型、环境友好型社会》为方向；对大力发展循环经济有所贡献；符合国家相关产业政策和地区产业定位打造《城市环境医院》——为节能环保提供综合解决方案，体现“自环保”与“为环保”；“自节能”与“为节能”；现实的

2、“未来生产”；“百亿元规模”对绿色GDP的贡献。三、战略构想以建筑与节能和可再生资源充分利用的完美结合为外在展示，以资源节约、环境保护和未来人居环境的研究、应用与推广为内涵，建设成环境与节约能源示范性的未来科技示范园，打造节能与环保高新技术企业孵化和节能环保国际技术交流、应用、推广平台。为节能环保领域进行创业与发展的归国留学人员、中小高新企业进一步发展创造良好的空间环境和服务，形成区域节能环保产业集群，为社会提供环境友好解决方案。成为区域“再生能源利用研发平台”和“环境医院”，从而培育出新的产业热点及经济增长点，为地区创

3、造新经济，延伸节能环保产业链，为做强做大节能环保产业、为科技兴国战略、打造创新型国家做出积极贡献。AA方案一能源科技大厦纳米硅太阳能设备制造汽车环保产品制造工业环保产品制造环保产业示范大厦综合服务楼功能布局空中实验室企业孵化B号楼A号楼四、项目总体进展情况规划控制性详细指标已批准，各项指标满足建设需求，A号楼高度控规调整已进入操作阶段；项目建设设想与建筑承载内涵、概念已得到相关领导/部门/行业的关注；为完成“国家课题”已建立完善的技术支撑保障体系。五、商业模式简介高科技地产＝工业土地性质＋商业地产运作＋孵化器经营运作方式

4、六、价值链及获利方式股权转让和资产投资收益；持有型物业持续经营收益；高端服务增值收益：衍生产业服务收益第二篇项目投融资方案简介一、项目运作路线图股份公司项目方投资人土地注资现金注资科技孵化大厦建设持有产权房产运营运营固化：风险投资持有物业返税高端服务产业聚集私募选择风险基金投资上市全国模式复制二、项目投资规模总投资规模(不含土地购置，仅预测现金投资规模）高度(m)层数建筑面积(㎡)单位成本(万元/㎡)总投资（亿元）估算依据A座972561,4000.523.17孵化器主体，单位建筑面积参考科技部能源试验大楼估算B座301

5、029,6000.431.27孵化器主体，单位建筑面积参考科技部能源试验大楼估算（本项目）厂房7,0000.150.105参照已建成车间建筑成本0.13万元/平米;2002年完工合计98,0004.55三、首轮融资：B楼建设组合融资方案序号方式融资额结构比说明1股权624245.3％2信贷482235％在建工程、土地使用权抵押3预租13599.86％预订面积3180平米，市场价1.8元/平米/天，预收3年租金，按85％优惠估算4特制10807.84%设想：定制面积4500平米，按30％收取预付款。5其他2762％6合计1

6、3,778100％股权结构设计序号股东出资方式出资额股本资本公积股权比例说明1原股东土地21502141956.3%2新股东现金62421659458343.7%3…合计839238004592100%四、获利类型1、资产性收益－－持有型物业、代管型物业及其内涵、外延收入成为项目持久运行的稳定现金来源（1）办公、科研、底商、生产加工用房出租收入；（2）持有型物业、代管型物业收入；（3）会展、餐饮、地下车库等经营收入；（4）孵化器企业退税收入包括2、服务性收益－－高端居间服务收入提供持续稳定增长空间。（1）投融资服务；（2

7、）国家政策性资金支持项目代理服务（3）其他代理服务3、风险投资收益－－风险性资本投资收益实现项目跨越式增值以入孵企业的税收返还为必然渠道，近距离跟踪与了解入孵企业中优秀项目，近水楼台式风险投资。返税申报业务－为全面掌握在孵企业项目信息提供合法渠道；高端居间服务－为筛选与研究在孵企业中优秀项目提供便利通道；返税申报与居间服务－为风险投资提供丰富的项目资源获利类型评价三种获利类型互为支撑与提升五、首轮融资后－B楼经营收入与净收益估算单位：万元第1年第2年第3年第4年第5年第6年第T年资产性收入2613290327612

8、47426693757…资产性支出1313130512901289879889…净收益130015981471118515952869…六、资产性收入与净收益增长趋势图七、B楼主要经济指标指标名称总体指标备注1项目年均投资回报率16.4%返税政策不明，收益未估2投资回收期（年）7.93年均净利润(万元）2383八、项