新密清华园市调分

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1、新密清华园市调分析2010年12月新密清华园市调分析新密清华园市调分析新密清华园市调分析新密清华园调研报告报告结构PART1市场概况PART2周边项目分析PART3项目定位一、新密概况新密概况：新密距离省会郑州40多公里，总面积1001平方公里，1个乡镇、3个街道办事处，1个风景管理区，303个行政村，人口75.9万。市区人口20万左右。经济：09年完成生产总值350亿元。地方财政收入25.3亿元。2010年截至5月底，全市金融机构存款达到208.97亿元。交通：新密区位优越，环境优良。是中原城市群隆起带和“郑州半小时经

2、济圈”内。北面有郑少洛高速，南面有S316省道。城西为荥密路。东面为郑尧高速。城市新规划方向2009年，总面积24.5平方公里的西区控制性详规编制完毕，新建了青屏街西段、友爱路，布瑞达理工学院正式招生，新密中学建设进展顺利。完善城市功能，开通和改造了惠丰街、东大街、密新北路等7条城市主次干道。控制向东和向南发展，重点发展城西组团。城西组团城东组团中心城区老城组团城北组团城西组团用地面积6万平方公里，人口规模近9万，成为目前新密开发的热点区域，在清屏山以南，规划一类住宅用地2.4万平方公里，以中档多层为主，道路、水、电等市

3、政设施及公共设施服务基本完善，引导中心城区人口向新区转移。老城区商业趋于饱和，商业重心西移，逐渐形成新城区与老城区——东、西两大商圈。东、西大街依然是新密市最重要、最繁华的商业大街，发展方向向西延伸。房地产市场统计2009年房地产市场开发投资7亿元。其中住宅投资5.19亿元。住宅施工32万平方米，商品房销售面积13万平方米，销售金额2.55亿元。2010年1月到9月底，房地产完成销售面积16.9万平方米。以上数据来源于统计局房地产一级市场分析2010年5月到11月土地成交743.5亩，建筑规划面积133万平方米。郑州永弘

4、76.7亩42万/亩郑州永威148亩43万/亩金海洋房120亩72万/亩中强地产73.6亩48.4万/亩河南广兴22.7亩45.8万/亩金海洋房82亩43万/亩河南嘉园44.5亩28.3万/亩河南嘉园60亩86万/亩郑州宏拓60亩80万/亩祥和地产56亩126.9万/亩PART2周边项目分析金城花园项目位于长乐路与青屏大街交叉口，总占地面积95亩，总建筑面积15万平方米。一期纯商业，二期以高档住宅为主。绿化率13.7%，容积率2.1均价3800户型以三房为主。多层已售罄，目前售小高层优势：位于新密市新老县城交界处，以前是

5、新政府的备用地，风水好。配套齐全，生活便利。外观新古典风格。中强·御景湾优势：小区规模大，配套齐全，花园洋房设计，地中海风格，高绿化率。是目前新密最大的一个社区。开发商在当地的品牌优势。项目位于北环西路，占地200亩。建筑面积13万。绿化率38%容积率1.2均价3900.主力面积90到300，主力110到140，二房，三房，四房。产品类型：退台式花园洋房御景湾户型入户花园落地窗大阳台领秀城优势：地理位置优越，商业配套齐全。户型设计简约，双气社区。地下停车场、人车分流位于西大街青屏广场南边，与金城花园一路之隔。占地120亩

6、，建筑面积38万㎡，容积率4.8绿化率35%简欧风格主力户型60到145，主推68、88㎡二房，128㎡三房143㎡四房12月中旬会员招募中领秀城主攻户型88-92㎡二房143㎡四房户型方正动静分区户型紧凑布局合理祥和名居项目位于平安路南端路西占地17亩，4栋楼，建筑面积3.4万平方米，不到200套，绿化率40%，2900左右主推面积95—140㎡二房三房四房现代简约风格优势：价格低，花园式小区，多层、高层都有，暖气入户总结西区是新密未来发展方向，因此大部分城镇居民愿意在西区购买住房。大部分购买房子为一次性付款。消费者关

7、注的是产品的价格、户型、建筑风格、小区规划、配套等。市场刚性需求依然旺盛。2011年中型社区大量推向市场市场特点量价齐飞西郊崛起供求变化本体产品分析紧邻西大街、未来路，位置优越。对面新密中学投入使用与幼儿园的开建形成良好的教育氛围。周边小区相继开工逐步形成社区规模。北侧市政如意公园环境优美。新密未来发展的方向。市政供暖，双气入户。地块规模太小，与安置小区相连。印象不好。地块有限，没有景观。目前周边没有形成住宅氛围。周边配套不齐全。户型设计没有亮点，面积偏大。优势劣势