城市豪宅-20120307_华北区域_北京_红玺台_...

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1、城市豪宅项目北京·红玺台如何实现活动营销的价值最大化世联地产本报告是严格保密的。一.项目背景分析二.实现活动营销价值最大化三.世联地产操作方式评估本报告是严格保密的。项目信息概述开发商北京懋源置业有限公司占地面积55000平方米京总建筑面积135000平方米承容积率2.8高太绿化率35%产品基本速当前价格56000-67000元/平米阳信息总户数576户红玺台公主力面积160—300㎡三居至四居梯户比2梯2户/2梯1户元车位比1：1.2地段：城市核心区，东北三环太阳宫版块，1但非强势资源地段。34地

2、块：直接竞争激烈，被太阳公元包围，占地面积小，项目体量较小。世联地产56销售情况：2009年底入市，截止2011年底整盘套数去化率55%，2011年主力销售1、3、6号楼，总价区间1200万-1800万。核心卖点：纯粹高端社区定位、考究户型、810城市核心地段、新中式产品风格。本报告是严格保密的。营销环境概述ü目标要求：持销期，但仍需高关注度！2011年进入第2年持销期，销售任务10个亿。ü市场环境：•2011年北京市场豪宅新盘频出，竞品的市场关注度高且营销费用投入大；竞争多，但仍需跳脱出位！•淡市

3、之下常规推广渠道作用下滑明显。ü开发商条件：•推广费用缩减，全年推广预算不足世联地产500万，营销费用比率低于0.5%；花钱少，但仍需要豪宅范！•配合大户型销售，项目高端调性不能降低；•将以活动频次和质量对项目组工作进行考核。本报告是严格保密的。淡市持销型豪宅项目低成本活动营销还原回顾刚才的三个主要问题：Q1：豪宅项目进入持销期，如何持续保持高关注度？•活动营销，把握节奏。有节奏的活动旺场，以活动为宣传载体Q2：所有的高端项目都在做活动营销，如何保持自己的风格，独树一帜？•明确特色，调性对位。从挖掘

4、项目自身特质出发，做到活动本身与产品特色的世联地产高度对位一致Q3：活动经费少，如何保持一贯的高端活动调性？•奢侈资源整合，包装升值。“资源包装”、“主题包装”、“产品包装”立体化包装方案打造实本报告是严格保密的。现活动营销价值最大化一.项目背景分析二.实现活动营销价值最大化三.世联地产操作方式评估本报告是严格保密的。实现活动营销价值最大化方法方法世联地产本报告是严格保密的。全年全年活动活动考量项目需求后进行活动类型细分，有效把握类型类型细分细分各类活动主要目的，明确每场活动重点！活动类型活动规模活

5、动特征费用预算时间分布暖场效果老业主为主，以较注重互动，约5000-10000A.暖场活动小型低费用实现较好现元/次约2—3场/月便于集中约访。场氛围，促进约访根据“圈层类”客户注重定制及私B.客户定制的需求定制，为小型、中型约5—10万/次约1—2场/月密，迎合高端活动“大客户”服务，实客户个性需求。现圈层到访机会吸引奢侈品牌及其注重外部高端C.资源类他外部客户资源到中型、大型约7—12万/次约1—2场/月资客户资源引活动访项目，实现圈层进，保证到访传播世联地产人数。结合项目大型工程节点或营销节点

6、，注重合作品牌D.节点类大大型引进奢侈品牌资源约20－40万/次选择及特色环型跨界活动联合进行的大型跨约2—3场/年节设计，保证调性。界活动本报告是严格保密的。全年全年活动活动紧密配合项目营销节奏安排各种类活动，是实节奏节奏把控把控现活动营销价值最大化的基础！①交错铺排。四大类型活动交错安排进行，活动节奏实现有条不紊；②阶段性密集。重点推售及重要蓄客期活动密集安排，保证充足客户量及市场声音。节后项停网签，推新品，目进入需要持续恰逢重大主要销进行老客工程节售期，户维护，点，蓄客需要炒保持现场量要求及热

7、销售世联地产氛围。热度。立形象要2暖场2暖场求高。+1资源+1资源1节点+1定制+1定制+2暖场本报告是严格保密的。9做活做活动动调性调性明确我们的角色：项目团队才是整场活动的把控把控的的主导者主导者总策划+总导演先明确“我想要什么”，再去找“谁能满足我的要求”①要素一：策略先行，针对性寻找合作资源。•不能被活动公司牵着鼻子走。大型活动前，项目组必须先对活动诉求有明确的把握，先进行头脑风暴，敲定整个活动流程关键环节的大方向、盘点出意向的合作资源。在清楚的明确“我要什么”的基础之上，再配合甲方进行与活

8、动公司的沟通和定向资源的沟通，并在不破坏活动调性和保证活动成本的大原则下，进行资源筛选。②要素二：各取所长，资源世联地产方及活动公司要“为我所用”。•各取所长，整合各方优势资源。高端品牌的优势在于它们可以直接带来品牌的人和物，并且由于其品牌自身对活动形象有一定的要求，可以很好地保证活动现场嫁接品牌的高调性；活动公司的优势在于它们对物料、场地搭建、工作人员配备的高执行力。一场高端大型活动需要各方的配合，团队一定要有整合的意识，而不是统一交给一方大包大揽。本报告是严格保密