浅析商业地产的运营管理模式

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1、浅析商业地产的运营管理模式目录一、商业地产的定义二、中国商业地产的发展前景三、商业地产的发展模式四、当下商业地产运营的现状，及中商的全程运营模式　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一、什么是商业地产商业地产，既是用于商业用途的房地产，是指商业地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。商业地产包括批发零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业，投资商带来的未来不确定收益。广义商业地产，是指除居住地产以外的功能建筑集合，比如百货、厂房、写字楼、公寓酒店等具有盈利性质的商

2、业建筑；而狭义上的商业地产，指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shopping mall等。由此可见，商业地产项目的真正价值就是为开发商、投资商、运营管理带来利润，比如：长期源源不断的现金流。其价值构成，包括两部分：第一、房产有形的建筑价值；第二、通过商业经营产生的无形价值，这才是商业地产的根本价值所在。二、商业地产的发展前景目前就国内来看，在过去一直灿烂发展的住宅地产身边，商业地产依然是小角色，2007年才开始全国性活跃。据统计，从2003年到2009年的7年中，全国购物中心商业建筑面积对社会消费品零售总额的贡献占

3、比已从最早的0.3%上升到超过1%，增幅超过了3倍，显现了出商业地产对国民经济发展起到的巨大拉动作用。因此商业地产成为拉动内需，促进国民经济发展的重要增长点之一。从2015年结束不久的第二季度，中国商业地产指数（CCI）：141.2比第一季度137.6增加了3.6点，环比上涨2.6%，同比上涨8.6%，整体保持稳定上升态势。如下图所示：从《经济观察报》刊登的数据分析，我国的房地产投资收益率高达30%左右，而发达国家一般在8%以下，美国是7%，日本是4%。商业地产的发展形式和阶段也体现了整体社会市场活跃性，对社会的进步、财富的增加起着重要的作用。随着国

4、家宏观发展，城镇化的进程，给商业地产行业带来了千载难逢的好机遇。2009年，中国城市化率是46.%，城镇人口达到6.22亿，即使到了2020年城市化率达到60%也还不是一个峰值，今天发达国家城市化率美国达到了85%，欧洲90%，澳大利亚70%，到了60%就是一个快速增长期结束，今后是一个可继续增加的过程。在城市率40%—70%期间，是进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。大型建筑综合体在这样的城市功能升级当中起着核心的作用。三、商业地产的运营战略模式在今天的商业背景下，商业运作模式起着决定性的作用，这就像战役中的战略策略，方向，还包含一系列的操作

5、方法。目前，中国商业地产运作，可以主要归结为三大模式：（1）“短、平、快”的甩手模式；就是“分割销售”。开发商从而收取房地产的开发收益，这样导致商铺的产权、使用权和经营权三权分离，缺乏对商业地产开业后的经营管理。这是一种以住宅方式运作商业项目，实现资金快速回笼模式，这也是今天为什么有那么多的烂尾楼，空置率的原因，只是实现了短期效益，没有发挥商业地产的根本价值。这也是最初期的一种地产模式。据了解，万达前期就是使用类似于这样的模式，后来发生了很多商业纠纷事件也是难免的。（1）“均衡价值”宏模式；就是“租售结合”。开发商把项目分割开，一部分出售迅速回笼资金

6、，一部分出租或自营，保障项目的可持续性。这是比“甩手模式”更大发挥商业地产根本价值的模式，是一种进步，也是今天国内最多的一种商业地产模式。现在万达也升级到了这种模式，不过在全国的万达广场运作并不是太成功哦。（2）“价值最大化”质模式；就是“只租不售”。开发商拥有整个商业地产物业的产权和使用权，通过统一招商把所有商铺面积出租给各种业态的企业经营，同时和专业的运营公司对商业地产进行统一的运营和物业管理。这是可以最有效的发挥商业地产的根本价值的模式，当然了也是需要开发商具有很雄厚的资金实力才可以做到。前不久，万达王健林和万科王石也公开达成合作，运作轻资产，

7、运用这种只租不售的模式。另外再增加一种，在这里列为：（3）“长期价值最大化”理想模式。虽然我才是刚刚进入到商业地产这个行业，通过董教授一下午的培训，我对此行业有非常大的兴趣，非常看好未来的前景。结合今天移动互联网时代的商业特点，提出了这种理想模式：开发商只负责有质量建设，开发，就像一般商品的制造商一样，然后把商业地产的其他价值链，甚至到终端消费者的引导，培养，分享，都是和一家有整体运营经验的公司合作，免费筛选优质终端产品零售商，最终实现与终端零售商，按照一定的比率共享利润，是按照零售商的利润来分配，这样就永远是合作关系，就会很大程度使得终端店铺投资人

8、和开发商能够站在统一战线上了，这样不仅可以发挥商业地产的最根本价值，而且可以长期带来稳定的现金流。这样有一个