收益还原法、市场比较法习题

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1、习题1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工使用，该建筑物当时重置价值为1300元/平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同

2、类型建筑物重置价值为1500元/平方米，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。注意：1、该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2、总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年。习题2某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000平方米，出让年期40年

3、，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑平方米，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。（1）根据以下条件采用市场比较法（至少选择三个比较案例）测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。经调查该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见下表：案例编号交易类型土地用途楼面地价(元/平方米)土地使用年期交易时间区域因素修正系数个别因素修正系数A1出让综合1160

4、402004.424A2转让服装批发市场1430402003.753A3转让综合1066482002.60-4A4抵押文具商店1248352001.6-4-1A5转让工业890502003.3-34A6转让公寓1010402003.670A7转让高档商场1470392004.13-2A8转让零售商店1390382004.8-4-5上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。该城市商业用地价格在2001年6

5、月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.2个百分点；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1个百分点。土地还原利率取6%。（2）因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。（3）若该商场第一层再出租时，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。参考答案习题1解：1、年经营收入=6000万元2、年须扣除总费用：（1）销售成本及经营成本=4000万元（2）管理费、财务费用=6000×6%=360万元（

6、3）商品销售税金及附加=6000×8.5%=510万元（4）房屋年折旧折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年，房屋重置价=1500×15000=2250万元年折旧额=2250/39=57.69万元已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年（5）经营利润=6000×10%=600万元年须扣除总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=5527.69万元3、房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元4、房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率=（2250-57.69×4）

7、×8%=161.54万元5、土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元6、求该地块于2005年7月1日价值土地使用权终止日期为2040年6月30日，剩余收益年限35年土地使用权价格==4505.62万元土地单价=9011元/平方米习题2、（一）审题（1）明确题目要求。本题设有三问；①求取乙公司于2004年10月所占用土地的总价；②求取乙公司所应分摊的土地面积；③求取乙公司所占用土地的单位面积市场年租金。其中求取乙公司占用土地价格是关键问题，也是求取土地年租金的基础。根据题意，所求取的土地价格应为市场转让

8、价格。（2）梳理有关资料。关于估价对象资料，审题时要特别注意估价期日、估价对象权利状况、土地剩余使用年期等地价要素；对于市场调查资料，本题给出了8个土地交易案例，以及各案例的交易情况、交易类型、土地用途、楼面地价、土地使用年期、区域因素和个别因素修正幅度、商业用地地价变动情况、土地还原率等资料，为选用方法提供了条件和依据。（3）考