远洋城项目营销推广

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1、深圳市至祥投资策划有限公司二零零三年五月远洋城.MALL购物广场策划及营销推广报告1第一篇商业价值评估2一、地段价值唐山市地处“大北京经济圈”的核心层和紧密层；三个“金三角”之一（京津保、京津唐和京张承）；环渤海经济圈的中心区域；项目位于路北区建设路与长宁道交叉口。利好因素：高新区发展的逐渐成熟旧有机场的搬迁市政府的迁入唐山国际会展中心及相关市政设施建设的推动3我二、交通优势铁路：三条铁路干线为主，五条支线和地方铁路交织南北的格局。公路：以京榆、唐秦、京唐三条国道和京沈、唐津、唐港三条高速形成了现代化的陆路交通体系

2、。海上运输：西有天津新港，东有秦皇岛港，中间是京唐港。航线：近临北京、天津等大型的航空港以及将要新建的唐山机场。市内交通：震后规划起点较高，交通组织相当有序。四纵四横干线公路网初步形成环城高速公路全线贯通，形成了“O+X”型的高速公路网。4交通优势对项目的影响项目所处位置无论从目前来看，还是从政府远期规划看，其交通的优势非常明显，交通的便捷反应在商业项目的操作中，最直接的影响是可以为后期商业的经营带来源源不断的消费客流。因此本项目的交通优势直接影响着投资者和商业经营者投资购买商铺的信心。5三、规划优势唐山在大北京经

3、济圈中的城市定位——现代化沿海大城市。从唐山城市总体规划蓝图来看，唐山市的经济重心将逐步向西、向北倾斜。片区商业将逐渐显现出聚集优势，并已形成了一定的居家氛围，项目已初步具备了区域商业核心的前提条件和规划基础。6四、规模优势本项目超过11万平方的单体建筑规模，在唐山本地来讲具有绝对的竞争力，在现有商业项目中，相当于百货大楼、华联商场、八方购物广场、家乐路北店、家乐新华店五个目前唐山主要商业项目面积的总和。因此项目的入市对于唐山市的商业经营现状将产生直接冲击，从根本上改变唐山市商业环境。项目前期销售阶段的工作重心是将

4、良好经营前景保障转化成项目的优势卖点。实现优势卖点服务于销售的最终目的。7五、业态优势唐山商业存在的突出问题：商业网点分散企业运营机制呆板管理落后购物环境差售后服务水平低缺乏市场竞争力商业的发展正处于业态升级期，大型的购物中心和专业市场逐渐在兴起。新兴的商业业态凭借规模、管理、购物环境、服务、多业态的组合优势将获得深层发展空间。本项目复合业态大型购物中心的高起点定位，顺应了商业经营业态的升级新趋势，在唐山目前的商业竞争环境中具有绝对的优势，前景看好。有良好经营前景作保障，无疑是本项目入市销售成功最大的保证。8唐山市

5、现有大型商业企业对比情况表名称营业面积经营内容经营档次经营状况唐百大楼40000百货类中档兼顾高档较好超级商场9500服装为主中高档良好八方购物广场28000食品超市、服装中档一般华联商厦36000食品、百货中高档良好家乐路北店7800食品、日常用品中档良好家乐新华店5600食品、日常用品中档较好华盛超市总店4800以食品为主中档良好华盛南新道店4000以食品为主中档较好天客隆超市3600食品超市、服装中档较差裕丰超市3000食品、日常用品中档、中低档较差9远洋城对比项目唐山百货大楼建设北路与长宁道交叉口位置建设南

6、路与新华道交叉口购物中心业态百货公司110000㎡规模37000㎡304个（中分类）品类120个（中分类）5%平均毛利率15—23%56.2万人商圈人口数56.1万人居住人口逐渐曾加商圈发展趋势居住人口逐渐减少2000人员工数量3860人百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、会所、写字楼和其他服务。经营范围百货类商品自营、联营经营方式经销、代销、联营超市和百货店作为核心，吸引稳定客源与经营户共同盈利、先予后取。经营原则保底销售额、低则必罚。加拿大专业商业管理，全方位计算机系统。管理模式自我管理经营权、所有权、管理权三权分离

7、、统一经营。管理机制经营权、所有权、管理权三权集中，垄断经营，集中管理。超市盈利和经营利润分成盈利自营获利、收取租金。新型商业中心发展预测一级商业中心8亿元（预计）销售额9亿元（现已实现）远洋城项目与唐山百货大楼的情况进行类比分析10六、消费力的支撑唐山市户籍人口突破700万，其中市区超过170万，全年社会消费品零售总额突破250亿元，同比增长9.8%。唐山市城市居民人均可支配收入7850元，人均消费性支出6033元，恩格尔系数已经降至37%。人均储蓄存款增长了10.8%，远远超过消费性支出的增长比率，居民的消费力

8、没有得到有效的释放。一方面是由于对未来不确定的普遍心理作用；另一方面消费市场的不成熟，未能有效刺激居民潜在购买力。这对于项目定位为中高档大型购物中心的开发是一大利好。11七、会展经济的影响本项目通过国际会展中心对相关服务行业的带动作用，利用自己的产业优势与之形成很好的互补，增强本项目对唐山市及周边区县的辐射力和影响力，作为增强投资者信心的有效保障。12第二篇