股市房市的互动与经济周期

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1、证券时报/2009年/3月/7日/第A15版百姓投资股市房市的互动与经济周期国金证券首席经济学家金岩石招商证券贾祖国近期，伴随中国股市惊现全球一枝独秀，中国各大中城市房价悄然升温。股市和楼市之间到底是一种什么关系?现代市场经济体系中，房地产已经上升为国民经济的支柱产业，房市和股市的互动性显然已经存在于两个经济循环之中。这种宏观经济的大循环与两市互动的小循环之间又受什么因素支配呢?资产的流动性是虚拟经济的基础，在虚拟经济的市场中，股票和房子的最大差别是流动性的强弱之别。投资人对资产流动性的偏好决定了人们的选

2、择，但是股票和房子的互换却不像股票之间的互换那么容易，所以在银行给房子提供抵押贷款的市场产生后，股市房市之间的互动性才逐渐增强。中产家庭已经成为股市房市的投资主体，因为投资的70%和消费信贷的80%来自于这个群体。中产家庭多了“两口人”，住房抵押贷款引进了银行信贷，投资理财活动引进了证券市场，家庭的两个支点就是股市房市。两者构成了城镇中产家庭生活方式的经济支柱，就像家庭成员的相互影响一样，股市.房市之间不断发生互动。虽然每次经济萧条的起因不同，先导性行业则有所不同，但房市如果不是本轮经济萧条的先导性行业，

3、通常也会和先导性行业同步下降，甚至和宏观经济同步下降，因为股市房市的互动性使房市的下降有来自于股市的先导性。股市和房市之间有互动性吗?有人会说没有，至少有房子的时候还没有股市。错了，房子不等于房市，历史上是先有股市后有房市。自从房产有了常规性的交易市场之后，股市和房市之间的关系就越来越紧密，以至于发展到今天，美国的房价下跌引发了震撼全球的金融海啸。房子属性转变房地产升为支柱产业房子是现代家庭的大宗消费品，所以从家庭支出的角度看，股市和房市的关系是投资与消费的替代关系，因为同一笔钱买了房子就买不了股票了。由

4、此推论，股市房市之间的关系应该是对立的，价格走势应该呈此消彼长的状态。但是统计数据不支持这个逻辑推论，股价和房价的长期走势趋同，只有周期性的差异。这就提出了本文的命题:股市房市之间的互动机制是什么?在经济周期的波动中孰先孰后?房子仅仅是消费品吗?不是。在房子的交易市场出现之后，房子的属性就发生了变化，她不仅是家庭的大宗消费，同时也是大宗投资，这就使房子兼具消费和投资的二重属性，股市房市之间的互动就根源于此。房子一旦有了交易的功能，就必然伴随着市场供求的变化而升值贬值，如果此时加入通货膨胀系数，房价的长期走

5、势必然是升值远高于贬值。所以，投资大师彼特.林奇在说到什么人可以投资股市的时候，建议人们先买房子后买股票，因为从长期趋势看，房价的上涨有90%以上的概率会超过通货膨胀率。房子作为投资品的属性是后天的，但是在房子具有了消费和投资的二重属性之后，就自然而然地在投资品市场上出现了第二个层次的替代，即不同投资品的互换，股市和房市的互动性就在这个层次上发生了。同为投资品，偏好决定选择，那么人们的偏好是什么呢?房产升值的财富效应通常是普通人转变为投资人的第一推动力，因为和证券投资相比，房产投资的流动性较差，而对于资产

6、流动性的偏好却是投资人的本性。在汶川大地震之后，国金证券是第一家把行情电脑送到了地震灾区的券商，被中国证监会褒奖为“震不垮的券商”，当时有这样一幕:一个人从废墟里被抬出来后大声叫喊“水，水，水呢!”一看见电脑立刻就问:“涨了吗?”敲出账号时嘴里念念有第1页共6页词:“家没了，房没了，股票还在!”就在这撕心裂肺的一瞬间，我们看到了发自于人性的流动性偏好。资产的流动性是虚拟经济的基础，在虚拟经济的市场中，股票和房子的最大差别是流动性的强弱之别。投资人对资产流动性的偏好决定了人们的选择，但是股票和房子的互换却不

7、像股票之间的互换那么容易，所以在银行给房子提供抵押贷款的市场产生后，股市房市之间的互动性才逐渐增强。因为在抵押贷款的安排下，房子有了金融杠杆，股票和房产的互换变成了家庭负债率的调节，于是在金融杠杆的诱惑下，人们开始选择用“多余的”信贷资金在股市和房市之间转换，这一方面强化了房产的投资属性和投资回报(风险)，另一方面激发了人们对证券投资的流动性偏好。这时，房产就成为投资市场和货币市场的中介，股市房市之间的互动机制因此形成。股市——房市——银行的关联性是现代宏观经济的重要特征之一，也是房地产上升为国民经济支柱

8、产业的基础。在传统社会，经济价值的本源是劳动和土地，亚当斯密的《国富论》中几乎没有提到过股票和房地产。为什么今天我们一提到财富就会本能地联想到股市房市呢?因为财富的形态变了，股市房市所代表的价值构成了多数家庭的资产和负债，而资产和负债影响着现代家庭的收入和支出。中国的老房子是没有支柱的，土坯房上三重茅，没有柱子，几乎没有窗户。梁柱结构是现代房地产的特征，如果用房子的部件形容现代产业分工，房地产是梁柱，金融业是玻璃，零售业是门户