房地产估价案例与分析分类模拟题3

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1、房地产估价案例与分析分类模拟题3一、问答题1、现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。2、某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其价值时点的价格为12666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%)，判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元/m2，四层价格为11460元/m2，从而

2、得出估价对象房地产的市场价格为：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?二、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。3、××置业公司部分房地产估价结果报告(节选)  一、委托人(略)  二、估价机构(略)  三、估价目的  为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。  四、估价对象  ××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面

3、积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800m2的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。  五、价值时点  价值时点为2011年6月30日，为注册房地产估价师现场勘查之日。  六、价值类型(略)  七、估价依据(略)  八、估价原则(略)  九、估价方法  根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用

4、假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。  十、估价结果  经过科学、客观、严密的估价计算，综合确定估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。  十一、注册房地产估价师(略)  十二、估价作业期  2011年6月30日至2011年

5、7月5日  十三、实地查勘期(略)  十四、估价报告应用的有效期(略)  ××置业公司部分房地产估价技术报告(节选)  一、估价对象状况描述与分析  ××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1990年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房

6、改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。  估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。  二、市场背景分析(略)  三、最高最佳利用分析(略)  四、估价方法适用性分析  根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。因商业房地产的

7、交易实例较多，对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。  五、估价测算过程  (一)超市的估价  选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)。可比实例ABC成交价格人民币9300元/m2人民币6300元/m2美元1350元/m2成交面积6900m2240m28600m2成交日期2011年5月30日2011年4月23日2010年12月28日交易情况拍卖正常正常房地产状况0%-

8、25%+10%  注：表内面积均为建筑面积。  根据可比实例，收集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预