深圳城市更新项目可行性判断及尽职调查2016

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1、城市更新项目可行性判断及尽职调查要点PRESENTEDBY刘利兵bingliliu@126.com城市更新项目可行性判断及尽职调查要点•引言•城市更新项目可行性判断要点•审批流程•城市更新项目尽职调查要点引言引言•随着深圳经济的高速发展，土地资源紧束约的瓶颈日趋明显。2009年，《深圳市城市更新办法》颁布，此后，城市更新项目逐渐成为深圳市土地供应的主要方式。在深圳的房地产企业为谋求发展不得不高度重视城市更新，以期获得企业发展的土地资源。什么是城市更新•《城市更新办法》第二条：城市更新，是指由符合

2、本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：•（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；•（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；•（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；•（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。城市更新政策体系2009年关于推进“三旧”改造促进集约用地的若干意见（粤府20

3、09（78）号）2009年深圳市城市更新办法（深圳市人民政府令211号）2010年关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知2010年深圳市城市更新单元规划指定计划申报指引（试行）2010年城市更新单元规划审批操作规则（试行）2010年深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定2010年拆除重建类城市更新项目房产证注销操作规则深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元2010年旧屋村范围认定办法（试行）城市更新政策体系2011年深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行

4、）2012年深圳市城市更新办法实施细则（深府2012-01号）2012年关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（2012版）2013年深圳市城市更新历史用地处置暂行规定2013年深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置操作规程（试行）2013年城市更新单元规划审批操作规则2014年关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（2014版）2016年关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（2016版）城市更新的原则与策略原则•政府主导、市场运作•规划统筹、节约集约•保障权益、公众参与策略•

5、大力推进城中村和旧工业区改造•积极推进旧商业区改造•审慎推进旧住宅区改造城市更新的模式改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立不改变建筑主体结构和综合整治面、环境整治和既有建筑的节使用功能能改造等不改变土地使用权的权改变部分或者全部建筑物使用功能改造利主体和使用期限、保功能留建筑物的原主体结构拆除原有建筑物、重新规划可以改变土地使用权的权拆除重建建设利主体和使用期限可行性判断要点申报计划前的准备工作梳理了解片划定片区自然山体、判断项1、城中村/旧区规划如地类、空更新河流；完整目类型工

6、业区/旧住用地地、五类用单元包含城市基情况包括土地利用宅？情况地、政府土础设施、公总体规划和城地整备区、共服务设施市总体规划、未建设用地、和城市公共组团规划、法2、政府不同政府社团用利益用地；定图则等的审批态度？地、特殊用特区内城中地村；涉及道建筑物年限？路的等等划定城市更新单元的考虑要点一、拆除范围>单元总用地面积70%二、城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目用地应完整三、规划道路和现状道路是否一致四、是否涉及山体、河流五、产权完整，涉及建筑物保留的除外六、原特区内整村申报原则七、土地

7、整备区不得拟定城市更新单元八、零散用地、政府社团用地、特殊用地不得单独拟定原则九、边角地、夹心地、插花地等未出让用地问题影响城市更新项目审批的因素一、用地的功能（性质）二、申报主体诉求与上层次规划的符合程度三、土地、建筑物权属的清晰程度四、城市更新单元的划定是否合理五、与政府部门的沟通效率可行性判断三要素A符合上层次规划BC合法用地比例城市更新意愿拆除重建类城市更新意愿要求单一宗地的业主改造意愿符合两个三分之二的条件（共有和区分所有）多宗地的同意申请拆除重建地块的面积占拆迁范围用地面积的4/5城

8、中村、老屋村、非农建设用地范围外形成的建成区域经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意合法用地比例核心政申请拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占策规定拆除范围内用地面积的比例应当不低于60%•重要性：能否泪如计划/地价计收和地价扣减的依据五类用地概念五类用地一、有合法手续的国有用地二、城中村用地三、旧屋村四、已按历史遗留违法建筑处理的用地五、已按登记历史遗留问题处理的用地五类用地相关证明材料国有已出让（划拨）用地（包括合同产权用地、协议出让用地