国八条及房产税解读waibuba

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1、在别人恐惧时贪婪——新国八条及房产税政策解读新国八条和房产税试点的背景新国八条简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略“新国八条”及房产税出台背景国内经济复苏强劲1月20日，国家统计局公布2010年GDP同比增长10.3%，继续在全球引领经济强劲复苏，经济二次探底的可能已经不存在。在拉动经济增长的三驾马车中，消费在去年一直保持着稳定的增长。经济持续高速增长社会消费保持稳定增长“新国八条”及房产税出台背景出口回暖、房地产投资不减房地产开发投资持续高速增长国际经济复苏引致贸易出口维持高速稳定增长从2010年的出口累计同比来看，在一季度担心欧债危机而影响出口的担忧是多余的，去年出

2、口的平均增速达到30%左右，为经济增长提供了强有力的支撑。而固定资产投资中的房地产投资同样也是保持着高速增长，增速在去年已经超过近六年来的最高水平，全年增速平均超过30%2010房价继续上涨的一年城市房价涨幅宁波29%南京28%合肥37%福州20%上海17%重庆24%青岛28%无锡32%平均涨幅26.9%从2010年“4.17”新政第一次调控，到“9.29”新政第二次调控，调控力度一次比一次的大，调控的手段也是涵盖了税收、土地、财政、行政等多个方面，但从实际的成交情况来看依然不理想，2010年依旧是房价大幅上涨的一年，从我们监控的8个城市来看，平均涨幅达到26.9%，第三波的

3、调控政策呼之即出“新国八条”及房产税出台背景新国八条和房产税试点的背景新国八条简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略新国八条第三条：加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收第四条：二套房首付比例提高第六条：全国范围内的限制购房套数第七条：约谈地方政府第二条：加大保障房供应第五条：土地双限，加大土地供应力度，要求不得低于前两年年均实际供应量第一条：地方政府要确立房价控制目标第八条：加强舆论导向需求抑制政策地方政府约束政策供应增加政策预期管理政策“新国八条”简析最大特色在全国限购，但限购的难点在三套房认定当地政府限购细则缺乏明确时间表，预计最早要到春节

4、后出台。何为第三套房，其中涉及有住房共有产权的家庭和个人，共有产权部分按比例算，还是按照共有即算1套；第三套是包括家庭名下所有住宅，还是仅家庭在当地住房套数。各地房产信息登记体系完善程度不相同，房地产业发达地区登记信息全，三线城市实施限购难度大。“新国八条”简析4.17国务院令1.26“新国八条”限购对象商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市限购对象对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。有1套住房的当

5、地居民、能够提供纳税证明或社保证明的非当地居民限购1套住房；对已有2套及以上住房的当地居民、有1套及以上住房、无法提供纳税证明或社保证明的非当地居民暂停购房限定地方提出价格控制目标变相承认房价不可能下跌，助长看涨预期；并且房价控制目标制定拍脑袋居多，缺乏合理依据不满5年营业税差额改全额征收本意是打击短期投机的，但是在供不应求的大环境下，税费的转嫁就显得容易的多，带来的结果只会是增加交易成本，抬高房价若无明确房价上涨预期变化，政策效果微乎其微提高二套房首付改善性自住对于利率的敏感程度要高于首付敏感度。且2010年来购买二套房全款购买比例在上升，首付提高一成实质影响不大其他政策创

6、新点也存在漏洞“新国八条”简析总结“新国八条”简析新国八条并没有突破2010年两轮调控政策的手段范围，基本上仍旧是前两轮调控政策的重复和略为加强，漏洞较多，细节明确度不高。只有严格的明确三套房界定，严格执行长期的、全国范围内的限购，政策才可能达到抑制投机炒作，降低住房需求的目的。沪九条基本原封不动照搬新国八条内容，唯一不同的内容是保障房数字：全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)；拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米(受益家庭约3.2万户)；规定新出让商品住房地块必须按不小于5%比例配建保障性住房。新国八条的效果仍旧要看各地执行情况。新国八条和房产税试

7、点的背景新国八条简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略收入用途免税面积税率计算公式征收对象上海重庆房产税简析两地对比：上海房产税细则年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率适用税率暂定为0.6%。应税住房每平米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%家庭新购且属于第二套及以上住房的，人均不超过60平米的新购住房免税，人均超过60平米的对属新购住房超出部分面积按暂行办法征收房产税；持本市居住证满