房地产开发项目的经营

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1、10房地产开发项目的经营导读房地产经营是通过各种不同的交易形式来完成的，包括了销售、租赁、转让等多种形式。尽管形式不同，但经营的目的却是共同的：尽可能获得更大的利润。由于房地产经营的复杂性，涉及到很多专业性很强的交易知识、法律和程序，需要学生在学习中掌握和了解。10房地产开发项目的经营10.1房地产市场交易10.1.1房地产市场概念广义地说，任何能使买卖双方接触的安排都可以叫做“市场”，包括这种接触引起的种种关系。（1）房地产市场含义房地产作为不动产，是一种特殊的商品。物虽然不动，但权益可以流通

2、，因此就有了交易行为。所以我们可以说，房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起，并就某宗特定房地产的交易价格达成一致的任何安排，也是于某一特定的时间段内达成所有交易的总和。10房地产开发项目的经营（2）房地产市场的特点房地产市场是权益交易市场。房地产市场是地区性市场。房地产市场容易受到法规政策的影响。房地产市场需要广泛的专业人员服务。10房地产开发项目的经营10.1.2房地产市场的分类从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域、房地产的用途和等级、交易目的等标准，对房地产市场进行分类。

3、（1）按地域范围划分。地域所包括的范围可大可小，最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场，上海市房地产市场等。（2）按房地产的用途和等级划分。如居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场等。10房地产开发项目的经营（3）按房地产交易形式划分。从土地市场的角度来说，包括国有土地使用权出让子市场(土地一级市场)和转让子市场(土地二级市场)；新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。10房地产开

4、发项目的经营10.1.3房地产交易的原则（1）房地一体原则。土地和房屋等地上建筑物具有物质形态上的不可分割性，根据法律规定，在房屋的转让、租赁、抵押等交易活动中，其所占用的土地使用权应当一并转移。（2）房地产物权登记生效原则。房地产作为—种不动产，其权属状态及其权属情况的变化，一般很难从房地产的占有形态上体现出来。因此，善意的第三方往往容易受到损害。为了维护交易的安全，保护善意交易方的合法权益，各国都实行房地产登记制度，我国也不例外。（3）房地产交易价格申报原则。10房地产开发项目的经营10.1

5、.4房地产交易的表现形式（1）地产交易土地所有权征收或征用；土地使用权出让；土地使用权转让。（2）房产交易形式房屋买卖；房屋租赁；房屋交换；房屋抵押、典当等。10房地产开发项目的经营10.1.5主要交易行为（1）房地产转让。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其所有的房地产转移给他人的行为，主要有房地产买卖、交换、赠与、继承等几种方式。房地产买卖房地产交换房地产赠与房地产继承10房地产开发项目的经营（2）房地产租赁房地产租赁是指房地产所有者作为出租人，将其房地产租赁给承租

6、人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产租赁中的承租人以支付租金为代价取得了对房地产使用的权利，出租人需按照合同规定的时间和标准，将出租的房地产租给承租人使用。但承租人对所得的房地产只有占有和使用权，而不具有对房地产的处分权，即承租人取得的仅仅是按照房地产的本来用途而使用的权利，未经出租人许可，不得将承租权转让或转租。10房地产开发项目的经营（3）房地产抵押房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产和不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的法律行为。在这里，抵押人就是债务人，即贷款者，抵押权人就

7、是债权人，即放款者，在抵押设定后，债务人不履行债务时，抵押权人有依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受到偿还的权利。这一权利就是抵押权。10房地产开发项目的经营10.1.6房地产市场交易的标的物依照《城市房地产管理法》等法律法规的有关规定，下列房地产不得进行转让：（1）以出让方式取得土地使用权；（2）司法机关和行政机关依法裁定地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他拥有此房地产的自然人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规

8、定禁止转让的其他情形。10房地产开发项目的经营10.1.7房地产交易的基本流程房地产买卖是最常见的房地产交易形式之一，主要有商品房买卖、二手房买卖等类型，其中商品房买卖又包括商品房预售和商品房现售。有关流程见下图。预购人通过中介，媒体等渠道寻找中意楼盘预购人查询该楼盘的基本情况预购人与开发商签订商品房预售合同办理预售合同文本登记备案商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋与开发商签订房屋交接书办理交易过户、登记领证手续图10.1商品房预售基本流程房地产开发企业办理商品房初始登记取得房屋所有权房