2011融汇千墅湾亚洲至尊级水岸别墅

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1、RONGHUIView-houseThousandtreesbay2011/融汇.千墅湾/亚洲至尊级水岸别墅《融汇置业航滨城项目营销策划报告——华策地产》0守正出奇，适度创新——新亚洲创富精神1RONGHUI一栋别墅不足以改变世界，但足以改变您对世界的观点ThousandTreesBayView-house融汇置业——千墅湾，超越他人，更超越自我，开启福州别墅新纪元2011/融汇.千墅湾/水岸上层非常别墅22011/融汇.千墅湾/水岸上层非常别墅新亚洲新势力新别墅融汇·千墅湾RONGHUIView-houseVIP预约：86

2、-591-888888883开发战略前思考我们处在一个怎样的市场环境下？竞争对手在哪里？本项目的差异化竞争出路在哪里？4第一部分市场分析5天问——福州别墅市场分析——6福州别墅的发展沿革第一代别墅（2000年前）：别墅概念，体现对资源的占有，主力为独立栋代表作：亚青游艇别墅、西湖桂冠第二代别墅（2001-2003年）：分布于郊区，风景较好，低价，体现性价比，土地自建模式启动代表作：绿洲家园、闽都大庄园、金桥别墅、石鼓琴湾第三代别墅（2004-2006年）：风格化，物业形态丰富，立面和排布开始丰富，注重别墅区环境内部的打造，出

3、现联排叠加等类别墅产品，第一居所为主打代表作：水乡温泉、居住主题公园、名城港湾、长滩美墅；东方威尼斯、大唐世家；中天金海岸、公园道一号、西江月；云亩天朗、福禄坊；运盛·美之国；翠湖山庄第四代别墅（2010年5月）：已经接近国内比较高水平的别墅概念，部分项目与国际接轨，在概念、产品、风格、环境、营销等各环节全面展开竞争代表作：厦门建发闽侯别墅、厦门禹州鼓山别墅项目、融侨淮安别墅项目、正祥旗山别墅项目、泰禾螺洲别墅项目、深深房上街项目、金水湖别墅、三木马尾、融汇项目……7福州别墅历年价格走势5500600050004819398

4、93416400030002000100002002年2003年2004年2005年三季度8样本项目成交分析名城港湾西江月5536元/平方米158万/套277平方米66套东方威尼斯5244元/平方米171万/套长滩美墅4430元/平方米91万/套总平均价平均总价面积平均成交套数分类6279元/平方米169万/套379平方米74套324平方米69套206平方米71套联排独栋联排独栋联排独栋联排独栋平均价格单价最高单价最低平均总价总价最高总价最低平均面积4858745741797164缺(4200)524464064761443

5、07140367991万170万72万206无61644177133万160万90万2799039577649503810101万123万67万24290595807缺缺无无无无无无无346万463万243万461228万缺(110)171万298万缺(130)245万166万缺(100)136万318缺(240)36缺(70)32469成交套数27(238)47(175)30719中天金海岸10月9日销售报表收款合计￥7380万(不含诚意金退款)初访4组回1组一期收款来访一期今日收款￥6万签约转定套签约客户客户合计销售情况

6、签约转定合计225套一次性付款共64套按揭146套金卡退房套金卡预约套金卡预约合计35套金卡预约套预约成交(一期)金卡合计退房170套金卡退房1套预约成交(二期)金卡预约合计80套金卡合计退房5套一期签约认购130套一期签约认购75套二期预约22套联排叠拼现场二期预约57套一期签约认购18套二期预约1套小高层一期容积率1，推出411套，联排142套（130套），叠拼137套（75套），小高层132套（18套）推盘二期容积率1.3，推出572套，联排127套，叠拼196套，复式249套10五四北板块11本项目时空坐标系定位——

7、时间与本项目构成竞争项目---入市时间2007年2008年2010年2011年2012年2013年本案上市周期中天金海岸公园道一号云亩天朗名城港湾东方威尼斯建发荆溪别墅绿洲家园闽都大庄园融侨淮安别墅泰禾、正祥、三木……12本项目时空坐标系定位——时间本案推盘需要把握第三代别墅与第四代别墅的交点，以第三代别墅为主要竞争对手，利用时间差错开与第四代别墅的竞争，最佳销售点在——2011年5月前。领先第三代别墅，开启第四代别墅13福州别墅市场的现象：我们现在哪里？一级市场价格供应量需求主流总价年三环土地供应开始放量，部分土地会推出别

8、墅及类别墅产品。年福州别墅价格快速上涨，累计涨幅超过50%，目前在售联排均价4283，独栋6760年在售别墅类别墅项目约2000亩，预计两年内将新增2000亩，合计建筑面积120万方左右据上半年数字预估，福州别墅类别墅的全年成交面积在20—30万方（800-1000套）左右随价格上涨，市场