房地产新政解读及税务稽查风险防范

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1、商品房预售2007中华人民共和国城市房地产管理法第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。1商品房预售（续1）2010关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进

2、行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。23商品房预售（续2）注1：是否属于违法预售房地产，应该由当地的房地产开发管理部门来确定，税务机关即使证据确凿，也不能界定收取的款项为非法收入。注2：实际工作中应按照企业在内部认购阶段取得的预售款预征所得税，但有关行政部门判定该收入为非法收入除外。开盘前的预收款2010河北关于营业税若干政策问题的公告房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以

3、及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天。（所得税？）4开盘前的预收款（续）1995国税函156号营业税问题解答（之一）营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。5收入的范围2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第五条开发产品销

4、售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。2001安徽关于个人所得税若干政策问题的通知6收入的确认时间2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：2006财税162号关于印花税若干政策的通知（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。7收入的确认时间（续）六（二）采取分期收款方式销

5、售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。营业税实施细则第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。8银行按揭方式（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现2002北京关于对房地产公司收取客户的违约金征收营业税问题的批复9解除买卖合同2006国税函865号关于

6、个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复2011财税32号关于购房人办理退房有关契税问题的通知对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。10银行按揭方式（续）第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。2011公告第25号企业资产损失所得税

7、税前扣除管理办法4411委托销售六（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2009财税29号关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知12委托销售（续）3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清

8、单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除注：佣金的实际支付和扣除限额的基数不一致13佣金的纳税地点营业税暂行条例第十四条　营业税纳税地点：（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。14佣金的纳税地点（续）2004总局令第7号税务登记管理办法第十条（五）从事生产、经营的