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1、试析土地登记办法与房屋登记办法的异同土地登记办法与房屋登记办法虽同属于不动产登记办法，但作为两种性质不同的不动产，它们在诸多方面存在着不同之处，然而也存在着许多相同之处。一．土地登记办法与房屋登记办法的不同之处：(一)、土地登记办法的独特制度规定：(1)土地登记办法划定土地登记类型,完善了土地登记内容土地登记办法区分了土地总登记和土地初始登记。办法21条:本办法所称土地总登记,是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记,第25条:本办法所称初始登记,是指土地总登记之外对设立的土地
2、权利进行的登记。将变更登记仅局限于因土地权利人发生改变,或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。办法定义注销登记是:因土地权利的消灭等而进行的登记。参照物权法中对物权设立、变更、转让、消灭四种情形的规定并根据土地登记自身的特点,办法将土地登记类型调整为总登记、初始登记、变更登记、注销登记及其他登记。其他登记又包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。办法对各种登记类型都进行了定义,但是对于其他登记中的四种登记类型都没有明确的定义。异议登记、预告登记和查封登记都是根据
3、物权法新增加的登记类型,体现了与物权法的衔接。(2)优化的土地登记程序由于土地登记中涉及的土地位置、面积、界限、权属、用途、等级等基本情况需要登记机构进行实地调查,地籍调查成为土地登记机关的一项重要职责。土地登记必需的相关资料由过去的由行政机关办理,变为现在的由申请者自我提供,即自我举证。由于自我举证制度的实行,地籍调查成为了土地权利人申请土地登记之前的必要过程。这样的转换体现了土地权利人的主体地位,使得土地权利人在申请土地登记的过程中可以自主地选择地籍调查、土地登记代理的中介单位,主动请求政府给予合
4、法权益的保护。优化后的土地登记程序使得土地登记机构不再承担地籍调查等事务,可以专心从事土地登记的行政工作,大大提高了土地登记工作的效率和质量。但是土地登记机构对申请人提供的申请材料并不是直接认可,一般还必须到实地进行调查。实行自我举证是必要的,但不能绝对化。特别是在信用体系还不健全的情况下,仅依靠申请人自我举证就给予登记,登记机构将承担巨大的风险,不动产相关权利人的权益也可能难以得到有效保障。物权法第12条规定了登记机构应当履行查验相关材料等职责,必要时可以到实地查看,强调了登记机构对相关资料的审查职
5、能。办法第14条规定:国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查。登记机关的审查职责切实保障了土地权利人相关权益。(3)强化了土地登记的法律作用一是强调了土地登记的物权公示作用根据规则第2条对土地登记的定义,土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件等情况记录于专门的簿册,以确定土地权属,加强政府对土地的管理。即更多是强调土地登记作为政府行政管理的一种手段。这使得在过去很长一段时间土地登记在民事方面的界定保护土地产权、维护交易安全、产生公示公信效力等的作用没有得到充分的
6、发挥。而办法中关于土地登记的新定义使土地登记的内涵更加明确,强调了土地登记物权公示的民事作用。二是专门对土地权利保护作出规定办法将土地权利保护作出专门规定,明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。同时,为保护土地权利人的合法权利,为社会提供准确的土地登记信息,规定了县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设,实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。(4)设立土地登记代理制度实行土
7、地登记的国家一般均设有土地登记代理制度。土地登记代理制度得到了建立,但由于该制度建立不久，土地代理人培训与考试还存在诸多不完善之处,办法仅对委托代理人申请土地登记作了简单的规定。因此土地登记代理制度的规定仍然有待完善。(二)、《房屋登记办法》的特有制度规定(1)由房屋确权向房屋申请登记转变《房屋登记办法》规定“：房屋登记是房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”该办法还规定“：申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。由此得知
8、，我国的房屋登记制度从过去的由国家通过具体行政行为，并通过国家强制力来对房屋登记进行确权，转变成以房屋所有人或者是权利人向房屋登记机构提出申请，只要符合法定的程序和条件，则由房屋登记机关发予权属证书，房屋登记机关不得推诿，必须依法办理。符合要求后，房屋登记机关将房屋权利和其他应记载的事项记载于登记簿上，从而赋予其国家公信力，更好地保护权利人的合法权益。(2)确立了登记簿和发证两种制度房屋登记由原先的房屋所有权登记发证制度转为建立房屋登记簿和发证相结合的制
