农村产权流转交易对策建议

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1、农村产权流转交易对策建议  摘要党的十八届三中全会对深化农村产权制度改革作出了全面部署。但受现行法律和政策限制,我国农村产权还难以合法流转,闲置的农村住房及撂荒的土地日益增多,导致农村尤其是西部欠发达地区的农村出现大量“空心村”。农村产权流转必须突破错综复杂的产权、法律、政策和意识瓶颈,大胆进行制度创新,以此赋予农村和农民完整明晰的产权,逐步实现农村产权的自由流转。  关键词农业经济产权流转产权制度  作者简介:袁斌,西华师范大学马克思主义学院马克思主义中国化专业研究生。  中图分类号:D920.4文献标识码:A文章编号:1009-0592(2015)02-207-02  本文研究的

2、案例城市Z市,是我国西部一个欠发达人口大市、农业大市,2013年该市总人口760万,其中农业人口统计数占到58.7%,具有一定典型性和代表性。调研发现,Z市自2012年启动统筹城乡改革试点,实践发现推进农村产权制度改革仍面临产权不明晰、资源难盘活、政策难突破、体系不健全等问题,导致农村产权流转交易数量少、推进难。  一、农村产权流转交易现状  (一)农村资源长期低效利用  一是土地大量撂荒。截至去年,Z市耕地撂荒面积达90.57万亩,占耕地总面积的20%;撂荒承包耕地的农户数34.88万户,占农户总数20.49%。其中,因举家外出务工而撂荒的比重最大,占撂荒面积47.97%;其次是劳

3、动力缺乏导致,占23.40%。二是房屋大量闲置。从农村宅基地利用情况看,农房空置较多与“一户多宅”并存。如下表所示,调查的4个村农房平均空置率达11%,约5%的农户在农村拥有两处以上的宅基地。其中,在城买房和农房空置成正比,如D村,因地处远郊,基础设施落后,生活诸多不便,多达27%的人举家外出务工,在城买房者达23%,房屋空置率达17%,而房屋流转量为0。  (二)农民产权退出意愿较低  调查发现仅有中远郊村的少数村民愿意有偿退出承包地、宅基地,近郊村没有村民愿意退出。在农村房屋自主流转方面,仅有B村因新农村综合体建设打造旅游业,房屋进行了整村流转,其余调查村基本无流转发生。调查发现

4、,大部分村民仍然将土地作为生活保障的“最后一根稻草”,而且对于近郊区尤其是已经纳入城市规划区内的村民来讲,对征地拆迁抱有很高期望,导致农民不愿退出承包地等财产权益。  (三)产权交易质量不高  据调查,Z市仅部分区县建立了农村产权流转交易服务中心。以B村为例,该村建立了农村产权流转交易服务站,但大多仅为挂牌,没有实际运作。当前农村产权主要存在转包、转让、入股、合作、互换等流转形式,以及租赁、抵押、拍卖等交易形式。但就全市来看,农村产权交易中介组织极为缺乏,一般都是通过政府招商引资找业主,然后再找农户协商的办法转让土地等产权,除产业基础较好、连片规模较大的地方外,多数没有建立起为业主和

5、农民服务的流转中介服务组织;加之乡镇机构改革后,农经管理机构撤销,以农村承包合同管理为重要内容的农经管理职能并入乡镇政府职能,而乡镇缺乏专业管理人员,导致当前Z市农村产权流转交易总体上还是以自发状态为主,主要表现在农民自发多,有组织的少;口头协议多,书面协议少;小面积多,整村整社和整乡推进少。目前,Z市土地流转交易仅占土地总量的20%。  二、农村产权流转交易面临的难题与制约因素  (一)农村产权权属不明晰  农村产权长期以来存在定位不准与权属界定模糊的问题,导致确权颁证以及产权流转交易困难重重。一是在土地承包经营权方面,《农村土地承包法》允许“承包农户自愿联合将土地承包经营权入股从

6、事农业合作生产”,但《物权法》和《担保法》却没有赋予家庭承包经营权抵押和担保贷款的权利。并且部分地方由于土地流转,进行了整理调形,原有地形已被破坏,原有界标已被打乱,确权困难。二是宅基地使用权方面,《物权法》明确债务人有权处分的建筑物和其他土地附着物可以抵押,但又规定农村宅基地不得抵押,这使得农民住宅无法进行物权登记,农村住房流转市场无法发展起来。三是在农村集体财产产权方面,因相关法律法规对农村集体经济组织定义不明确、农村集体经济组织成员定义不明确,导致农村土地所有权主体缺位、农民转户后农村集体经济组织成员身份存废难以判定等问题。四是在农村集体林权方面,林权虽属农村集体所有,但法律对

7、采伐有严格限制,其抵押权较难实现。五是在农村房屋产权方面,很多地方农村房屋证件缺失,有的一地多证,有的一证多地,有的无证有地,有的有证无地,有的违规建房,等等。六是在小型水利工程产权方面,承包地上修建的小型水利工程等公益设施,完全打乱了原有土地类别,设施使用权属经营管理者,但其占用的土地使用权又属于村集体或个人,长期下去,产生的租金、固定设施权属确定等会成为遗留问题;有的水利设施因整合了多个部门项目资金,权属不明,确权颁证工作难度大。上述问题涉及众多法律法

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