产业园区地转型与升级路径

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1、实用文档产业园区的转型与升级路径城市开发  2016-08-20摘要:当前,我国产业园区众多,国土面积占到约2−3万平方公里,但真正有效利用的园区少之又少,土地大量闲置的现象比比皆是。同时,由于配套严重滞后,很多园区都出现“产城分离、工业孤岛”的问题。如何让大片沉寂的土地复活,构建产城融合的新园区,本文将试图为迷茫中的园区寻求一些转型升级路径。安邦集团研究总部城市战略组2016年8月20日一、前言各类园区作为中国经济的重要载体,成就了今日中国制造的辉煌。从1979年我国建立第一个对外开放的工业园区−蛇口工业区,

2、至今历经35年的沧桑之后,目前,仅批准的国家级、省级、市级园区就有3000多家,国土面积大概能占到2−3万平方公里,这些园区的存量足以承载未来4亿多农民工进城的问题。文案大全实用文档但实际上,这些园区的土地利用强度极不理想,据国土部对国家级开发区土地集约利用的评价结果(2012年),分别有15%的开发区工业用地综合容积率都在0.5以下(最高达3.36)、工业用地固定资产投入强度在2000万元/公顷以下(最高达36820万元/公顷),20%的工业用地产出强度在3000万元/公顷以下(最高达249100万元/公顷)

3、,园区土地集约利用形势紧迫。同时,随着我国淘汰过剩产能、经济转型和产业升级的日益推进,传统产业园区正逐渐暴露出产城分离等系列相关问题,如:配套严重滞后造成园区白天热闹,晚上几乎为空城,产业与城市融合度低,园区发展后劲乏力。因此,提升产业园区的土地利用效率,推进产城融合,重新激发园区活力,是目前园区转型升级的重要途径。而为实现上述目标,在安邦(ANBOUND)研究人员看来,关键是要完善园区配套、灵活土地利用、借力共建共享等。二、以产城融合的理念构建完善的园区配套因为产业园区大都远离市区、交通不便,为就近上班,很多

4、工人(尤其是外地人)就住在园区或租住周边民房。由于缺少影院、商场、餐厅、医院等配套设施,工人下班后无地消遣,职工正常生活也不能得到保障,一定程度上加剧了企业“招不到人、留不住人”的窘境,对园区的招商和投资环境也造成了不利影响。那么,产业园区历经30多年的发展,为何至今仍存在配套不足的问题呢?究其原因,主要为以下几点:文案大全实用文档一是历史原因。由于早期对产业园区认识偏颇,认为产业园区即以工厂集聚为主,居住、商业、休闲等生活配套服务设施可有可无,即使有,也是仅提供员工宿舍等基本服务,以致大部分园区的规划建设中配

5、套严重滞后。如今因土地资源有限,且性质不易变更,所以,增加配套难度重重,不少园区仍呈现出“产城分离、工业孤岛”的问题。二是园区商业配套的特殊性。由于园区内的人口规模一般难以支撑大规模的商业体量,而零散性的便民商业,又因为商务楼宇租金贵、底商扰民等原因而被拒之门外。即便有商业及休闲服务设施,但因布局过于分散,也很难形成必要的商业氛围。三是园区管理体制的原因。目前园区管理大多由管委会负责,不少管委会除发展园区经济外,还承担了诸如社区服务等大量繁杂的社会事务,这给园区管理和运营带来不小的挑战。因此,虽然目前有一些园区

6、已建设了较为完善的硬件设施,但由于人员、精力等有限,社区服务机构仍无法覆盖全部物业小区,导致很多基层社区工作无法开展。针对以上问题,纵观国内外园区,苏州工业园经历了“以产兴城”、“产转城升”与“产城共荣”等阶段,在产城融合方面堪称样本。邻里中心,作为园区产城综合服务的载体,其规划和建设理念为我们提供了一个有益借鉴。文案大全实用文档专栏苏州工业园区的邻里中心“邻里中心”源于新加坡,是集商业、文化、体育、卫生、教育等社区服务于一体的“居住区商业中心”,从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”为百姓提供“一站式、全方位、多功

7、能”服务。邻里中心具有以下鲜明特色:一是服务对象以当地居民为主,秉持15分钟步行圈生活理念,确保居民步行10−15分钟就能到达,规模与单位住房比为1:2.7。二是将商业和公益项目有机结合,以12项必备功能为基础,主要提供商业服务、公益服务(民众联络所、卫生所、图书馆等)、基础配套服务和公建配套(社工委、公交站等)四种服务。三是摈弃沿街为市的粗放型商业形态,也不同于传统的小区零散商铺,而是立足于“大社区、大组团”的区域性服务,把所有商业和服务设施集于其中,既缩短了距离,又能满足多元需求,同时又可提高区域的环境质量

8、。文案大全实用文档苏州工业园自1998年建设第一个邻里中心,十几年中,已建成近20个邻里中心。邻里中心采取政府主导下的公司化(苏州工业园区邻里中心发展有限公司)运作,管委会作为政府代表,是公司第一大投资人,占70%的股份,其他为大型国企和本地私企。政府并不直接参与经营,但具有绝对控股权,这也就保障了邻里中心“公益为先”的主张。园区每个邻里中心会有45%的面积用于社区公益配套,其中,15

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