世纪华庭整合市场攻击计划

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1、世纪华庭CenturyPalace整合市场攻击计划StrategyAd.Planning[武汉地产指标]2001.3.91博思堂Birthidea广告一、整合市场攻击线1、我们将会跟谁开战？◆楼盘天生丽质，已经打到顶尖级，我们的对手因次是武汉市场上最强的领导品牌：如万科、丽岛等；◆如果我们做不到顶尖级领导品牌，顶尖级目标对象群不会选择我们，因为他们需要市场上最好的房子，最好的生活；2、我们如何作到顶尖领导品牌？◆一定要建立武汉市场地产指标性概念；◆建立指标性的2个支持点：现场指标性，一定需要眼见为实的现场感染力；外界指标性，不断引动的社会影响力；3、我们如何建立指标性概念？◆世纪

2、华庭整合市场攻击布局◆世纪华庭整合市场攻击战术2001.3.92博思堂Birthidea广告二、我们即将面临的竞争局面如何？1、现在的竞争局面如何？◆万科地产2001年第一个全国性战略就是进军武汉，万科地产2001-2002年战略目标是从目前的6个主力城市拓展到20个地区，武汉是万科地产攻击全国市场的第一站，其势必调动精锐部队参战，同时代表万科的最好水准；◆据相关了解，金地（新批3家上市公司之一）、东海（深圳第一高尚豪宅区）等第一流的地产商也准备进入武汉市场，其同样代表最强的攻击力；◆武汉本地的发展商已经觉醒，外界地产优秀配置：建筑设计柏涛（世界排名第8）、环境设计贝尔高林（世界

3、排名第7）、物业管理金地等均与本地项目开始合作；优秀的专业水准即将全面提升；判断：1、武汉地产已经开始苏醒，市场发展速度开始加快；新一轮的市场竞争即将全面爆发；世纪华庭一定需要建立自己的核心竞争力，而且一定要采用高点控制市场；建议完全采用深圳地产高点攻击市场；2、由于顶尖级地产商的进入，竞争局面已经完全不一样了；因次世纪华庭必须快，在优秀地产商尚未全面启动市场的空隙，一定要抢先建立高点，而且一定需要眼见为实的高点；2001.3.93博思堂Birthidea广告2、未来的竞争局面如何？一、成熟定律：当1个市场60%-70%的发展商经过1-2个项目，市场成熟速度会非常之快，同时，地产

4、的质变性周期也越来越短，竞争总是在高层面率先质变；深圳地产88年-96年深圳地产第一个质变期万科地产从134种户型减为3种主力户型；同样深圳地产即使小楼盘同样户型一样优秀；96年-99年深圳地产第二个质变期益田花园带动立面变化，同时深圳发展商开始有真正实效的整体规划、景观设计、物业管理99年-2000年深圳地产第三个质变期大地产配套设施出现：住户专车、名校、主力商场、会所2001年深圳地产第四个质变期品牌地产时代；万科地产/振业地产/招商地产/华侨城地产/天健地产/建设控股地产6大发展商成熟定律意义：市场的竞争局面是由成熟定律决定的，成熟定律同样会带来市场竞争的威胁（如果我们自己

5、没有预见的话）；武汉市场相当于深圳地产96年-99年状态，随着顶尖级地产商的介入，第3阶段很快来临；世纪华庭一定要领先市场；2001.3.94博思堂Birthidea广告二、第2定律：随着市场竞争的加剧，对于楼盘销售将会出现2极分化，领导品牌由于其指标性非常强，因而成为首选，而且即使在第一领导品牌阵营中同样会出现2极分化，第1领导品牌销售就是好，第2品牌销售就是不好；深圳同一新市中心区域黄铺雅苑（价格高）销售好天健名苑销售非常差第2定律意义：1、世纪华庭一定要进入领导品牌阵营（区域性领导品牌代表），因为只有第一领导品牌阵营才可以实现销售好；2、世纪华庭一定要建立第一领导品牌的指标

6、性概念，其才可以为持续性销售营造足够的市场空间；2001.3.95博思堂Birthidea广告三、危险定律：楼盘在整个销售过程中有4个危险期，第一开盘危险期；第二楼盘销售30%前危险期；第三楼盘销售60%前危险期；第四楼盘销售90%前危险期；如果4个危险期能够顺利过渡，楼盘将会不断缔造成功；第一危险期开盘危险点主要在于产品、价格市场能否接受；第二危险期销售30%前展示中心随着开盘2个月后，现场的轰动效应逐步递减，一般的楼盘往往只知道投放媒介，不知道再怎样打（整合市场攻击方式）；第三危险期销售60%前60%是楼盘的成本结点，同样楼盘经过30%后，原有的目标群已经销售差不多，一定需要

7、新的目标群进入，同样需要新的刺激点；第四危险期销售90%前楼盘接近清盘阶段，市场的copy速度非常快，无何保持新的指标性是非常关键的攻击性；危险定律意义：市场整合攻击正是根据危险点来设定解决危险期问题（一定不可以单一靠媒介，整合策略是包括媒介在内的全盘攻击方式）；2001.3.96博思堂Birthidea广告三、指标性概念如何建立？世纪华庭指标性建立现场的指标性核心攻击点眼见为实的现场感染力*展示中心*湖景环境*湖景庭院*湖景样板间推广的指标性核心攻击点不断建立市场的影响力*展销