伊萨卡项目销售执行报告

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1、——如何令“理想●伊萨卡”叫好又叫座？建立超越竞争的策划全攻略2004年6月5000600070008000……核心目标目标沟通我们的开发目标是什么？利润最大化提升企业品牌知名度迅速回笼资金销售持续增长世联地产对于理想●伊萨卡项目目标的理解叫座片区高价（进入中高档住宅圈）在2005年的地产市场中造就非凡的影响力叫好报告核心内容第一部分：杭州宏观市场分析第二部分：项目面临的问题第三部分：问题的解决方向第五部分：物业建议第四部分：客户的定位GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展杭州历年的GDP增长率始终保持在8%以上906.6103

2、61134.81225.31382.51382.515681781.813.00%13%11.20%10.20%12%12.20%13.20%15.00%0200400600800100012001400160018002000199619971998199920002001200220030.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%GDP（亿元）增长率2003年杭州市人均国内生产总值3950美元，房地产还处于快速发展阶段，但是已经开始向以质量为主过渡，其置业特征以改善需求为主，数量与质量并重。800-4000US$40

3、00-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长《世界发展银行》库兹涅茨《各国的经济增长》宏观分析年份19992000200120022003开发投资83.5亿100亿140.91亿196.37亿258.16亿增长率25.40%17.90%38.80%39.40%30.20%25.40%17.90%38.80%39.40%30.20%宏观分析杭州的房地产开发投资稳步增长宏观分析年份2000200120022003竣工面积400438.37529.41605.47销售面积276363.27414.55487.61销售面积/竣工面积0.690.830.78

4、0.810.690.830.780.81竣工面积和销售面积同比增加年份19992000200120022003恩格尔系数42.20%42.40%39%40.20%38.70%生活水平恩格尔系数（%）温饱型55～5950～55小康型45～5040～45富裕型40以下宏观分析恩格尔系数是家庭开支中食品类支出占全部消费支出的比例，它是国际上衡量居民生活水平的一个量化标准，比例越低表明生活水平越高。杭州2003年恩格尔系数是38.7%，属于富裕型。年份19992000200120022003人均住房使用面积(M2)10.110.611.212.517.2增长率5.0%5.7%11.

5、6%11.6%37.6%宏观分析目前杭州的人均GDP近4000美元，恩格尔系数是38.7%，按照国际惯例，在这一发展水平时的人均住房建筑面积应该在30平米左右，而目前杭州的这一数值是17.2平米，住宅需求量潜力很大。宏观分析历年土地出让量(单位:亩)杭州各区土地出让情况(单位:万平方米)近几年杭州土地供应量加大，并从传统的市中心向郊区扩散宏观分析杭州房屋均价已赶超上海，但人均GDP却低于上海。杭州人均可支配收入杭州房屋均价房价收入比=（5477*30）/12898=12.7大于12倍的国际公认警惕线，在全国仅次于北京、深圳排名第三，目前杭州房价过高。宏观分析宏观分析三大措施

6、稳定房价首先，合理加大住宅用地的供应量；其次，加快"城中村“改造步伐，加快研究第三批撤村建居方案；第三，加快郊区住宅建设，整顿规范房地产市场。央行出台121号文严控金融市场、国务院颁发18号令规范土地市场二手房转让恢复征收20%的个人所得税受该项政策影响，投资客数量明显减少，市场交易量趋减，观望气氛浓重，造成二手房市场有价无市。宏观分析杭州宏观市场小结：杭州房地产业处于高速发展阶段房屋需求潜力很大土地放量，开发由传统市区向郊区扩展房价已处高端，存在风险新政频频出台，宏观调控渐显威力杭州楼市将趋于理性，但“高品质、品牌化、规模化、稀缺性”的楼盘仍将受到消费者的追捧。报告核心内

7、容第一部分：杭州宏观市场分析第二部分：项目面临的问题第三部分：问题的解决方向第五部分：物业建议第四部分：客户的定位本案省政府20公里浙江省最大的大学城，规划进驻15所高等院校、如杭州电子工业学院、浙江工程学院、浙江财经学院、杭州商学院等。近15万师生。杭州电子工业学院杭州商学院本案浙江财经学院杭州工程学院杭州经济技术开发区是国务院1993年4月批准的国家级开发区，有来自美、英、德、法、日等20余个国家和地区的200余家外商投资企业落户以摩托罗拉、西门子、安万特、松下、三菱、泰尔茂、旭化成、矢崎、可口可乐、LG等著名