商业城市综合体最新开发模式解析

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1、商业城市综合体最新开发模式解析宜春房产楼盘网讯：随着商业地产的逐渐升温，城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼。目前，在北京、上海、深圳等城市已经出现了这种综合了住宅和商业的新型地产开发模式，华润、万达、新世界等知名地产企业也纷纷将具有鲜明特色的城市综合体在一些大中城市布局建设。宜春从去年以来商业地产项目也陆续在开发，如：红林世界城、宜春百尚城、北岸新天地、星颐广场等，本文对城市综合体的开发模式以及风险控制进行粗浅探析，以期促进城市综合体开发模式的进一步完善，以供大家学习参考。一、城市综合体市场要素分析 城市综合体一般由星级酒店、高档

2、写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。在国外，城市综合体已经是非常成熟的商业地产模式。目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体；按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念综合体。不管是哪种类型的城市综合体，都具备以下典型特征，即超大的空间尺度，立体的交通体系，现代的景观设计，智能

3、化的配套设施等。因此，城市综合体的开发必须具备特定要素。1.城市综合经济实力强 城市综合体作为集商场、酒店、写字楼、公寓、购物中心等为一体的综合体，一般建筑规模都在数十万平方米以上。如此大规模的商业集群要求所在城市经济要达到一定的水平。城市综合体是与城市规模不断扩大相伴生的，城市的经济水平要能够支撑高集约度的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费，同时城市的人均消费水平要达到一定指标才能使城市综合体实现良性运营。从目前国内开发城市综合体的城市来看，都是北京、上海、深圳、杭州等一线城市。可见，城市综合体与所在城市综合经济实力

4、要相匹配才具备开发条件。2.区域经济的聚集效应突出 由于以长三角、珠三角、环渤海为代表的城市群的聚集效应日益显著，“城市———区域”一体化的经济格局为城市空间多中心化的发展提供了可能，增加了各个城市或区域中心对城市综合体的市场需求。作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用。如东莞第一国际，不仅作为东莞CBD的财富中心，成为东莞城市的象征而且作为华南地区“世界加工厂”的城市定位，使其成为区域经济的标签。3.项目选址的要求高 城市综合体的开发对项目选址的要求非常高，从国内外的成功实践来看，几乎所有的城

5、市综合体都建在地段优越、交通畅达、商圈繁荣的地方。首先，城市综合体一般选址于城市中心、交通枢纽地段或城郊大型居住区，区域内要有足够的消费人群；其次，城市综合体要求周边交通便利，保证综合体与城市保持快捷的联系，为综合体的商业、办公、居住等各种活动提供四通八达的交通组织；再次，城市综合体要处于城市的主力商圈，其中的大型购物中心需要以城市消费力做支撑，否则购物中心的经营就会存在问题。因此，城市综合体的选址至关重要，需要综合考虑地段、交通、商圈等因素。4.开发商要有雄厚实力和操作经验 从建筑规模上看，城市综合体小则二三十万平方米，大则百万平方

6、米左右，而且物业类型主要是管理难度较大的五星级酒店、大型购物中心、甲级写字楼及高档住宅；从投资周期看，购物中心和酒店通常要长期持有，只有住宅、写字楼可以开发后快速变现。所以，城市综合体的开发对开发商的资金实力要求较高。城市综合体作为多功能、高投入、大体量的建筑群，不仅要求开发商要有大量的资金开发项目，更重要的是要求开发商要有运营综合项目的能力。城市综合体的开发建设从定位、前期规划设计、中期开发建设、后期运营管理每个环节都需要极强的专业能力，因此需要高水平的商业地产开发、运营团队。二、城市综合体开发面临的四大瓶颈 城市综合体在我国的开发

7、前景光明，但目前有四大瓶颈需要破解。1.资金链紧张 如前所述，城市综合体的开发需要强大的资金实力做保证。持续几年的宏观调控虽然主要是针对住宅开发，但在紧缩的货币政策之下，商业地产开发也受到限制。城市综合体所需资金规模巨大，在开发前期需要投入大量资金，融资渠道的限制导致很多城市综合体在开发过程中资金链紧。2007年，一些城市综合体的并购现象，主要就是因为有关企业资金紧张而难以继续开发，只好选择抛售物业。2.前期规划仓促 日本著名的城市综合体项目六本木，开发商的前期调研、考察、规划准备了18年之久。而在国内，开发商一般是先匆匆忙忙拿地，拿

8、地之后才开始考虑项目规划。由于前期规划不深入，再加上资金掣肘，一般会导致两个结果，要么是项目烂尾，要么是尽管做完却没有体现出地块应有的价值，把未来升值空间白白浪费了。 因此，要做好项目的前期规划，其核心就是对项目地块的解