房地产企业所得税政策解读

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1、2012房地产企业所得税房地产企业所得税政策解读张馨月直属局法制科房地产企业所得税培训提纲一、总则二、收入的税务处理三、成本费用扣除的税务处理四、计税成本的核算五、特定事项的税务处理房地产企业所得税一、总则（一）政策依据（二）开发产品完工条件房地产企业所得税（一）政策依据《企业所得税法》及实施条例；房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发〔2009〕31号）2008年1月1日起执行所得税的规范性文件房地产企业所得税（二）开发产品完工条件（确定完工产品的终止日）除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1、开发产

2、品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、开发产品已开始投入使用。3、开发产品已取得了初始产权证明。【注意】确认收入时应注意的问题。（1）首先要正确区分销售收入与预售收入销售收入确认是指已完工开发产品的收入确认，开发产品经过有关部门验收合格后即为完工（以下的“完工之日”，亦指验收合格之日）。销售未完工开发产品收取的价款（包括定金）作为预售收入，开发产品完工后按照售房合同有关条款办理移交手续后应确认销售收入实现。企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计

3、算预计营业利润。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。房地产企业所得税完工产品的终止日、核算终止日？开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。【注意】2）收入核查的内容开发产品出售后是否严格按照税法规定的原则确认收入的实现；预售收入是否按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税；视同销售行为是否按照税法规定确认收入计

4、算缴纳所得税；代建工程和提供劳务收入的确认是否正确；开发产品的出租收入确认是否正确；关联企业之间的销售价格是否按独立企业之间业务往来的价格收取或者支付款项；客户放弃的购房定金是否及时转作其他业务收入；房地产开发企业应付施工单位的工程尾款、质量保证金，超过合同、协议规定的支付时间三年以上没有付出的，应作为其他收入处理，以后年度实际支付时可税前扣除。房地产企业所得税二、收入的税务处理（一）收入的范围（二）收入确认的一般规定（三）收入确认的特殊规定（四）计税毛利率的确定（五）预计毛利额的调整（六）预租收入的确认（七）售后回购房地产企业所得税（

5、一）收入的范围开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。房地产企业所得税（二）收入确认的一般规定企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。31号未明确预售合同之前收取的定金、诚意金、保证金之类的处理。【例】某市房地产公司在２００

6、9年２月与客户签定预售协议书，收取定金１万元，开具收款收据，未入帐。２００9年4月１１日与客户签定商品房买卖合同，按揭售房，收取首付款（图１，注意含定金），开收据。房地产企业所得税例：2008年10月20#凭证，“应付福利费”中支出150，000元，摘要奖励优秀员工。会计处理为：借：应付福利费150，000贷：开发产品150，000经询问得知为对2008年度销售业绩优秀的员工张某赠送商品房一套做为奖励，张某当月工资薪金个人所得税已正常缴纳，与张某签订销售合同金额为商品房的开发成本为150，000元。组成计税价格=150,000×(1+1

7、5%)/(15%)=181,578.95(元)房地产企业所得税所得税法：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或利润分配，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。房地产企业所得税国税函〔2008〕828号:二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有

8、权属的用途。三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。房地产企业所得税（四）计税毛利率的确定1、开发