企业会计准则——投资性房地产

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1、企业会计准则第3号—投资性房地产一、本准则的适用范围适用于投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。下列各项，适用其他相关准则：自用房地产，适用《固定资产》、《无形资产》作为存货的房地产，适用《存货》，销售收入适用《收入》企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》二、投资性房地产的范围（一）投资性房地产的定义及特征定义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。二、投资性房地产的范围特征：1、投资性房地产是一种经营性活动（与固定资产、无形资产不同）。因其主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。2、投资性房地产在用

2、途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。企业持有的房地产除了用于自身管理、生产经营活动场所和对外销售外，出现将其用于赚取租金或增值收益的活动，甚至成为个别企业的主营业务。将投资性房地产与之分开，可以更加清晰反映企业房地产的构成情况及盈利能力。二、投资性房地产的范围（二）下列项目属于投资性房地产1、已出租的建筑物必须是企业拥有产权的，以经营租赁方式出租的建筑物。2、已出租的土地使用权已出租的投资性房地产租赁期届满，虽暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。3、持有并准备增值后转让的

3、土地使用权按国家有关规定认定为闲置土地不属于本准则范畴。二、投资性房地产的范围土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设用地属于闲置土地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：（1）国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的（3）法律、行政法规规定的其他情形二、投资性房地产的范围（三）下列项目，不

4、属于投资性房地产1、自用房地产其特点在于服务于企业自身的生产经营，其价值会随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去。☆出租给本企业职工居住的宿舍，虽收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。2、作为存货的房地产指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。二、投资性房地产的范围（四）下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断1、一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。如某开发商建造了一栋商住

5、两用楼盘，一层门市出租给商户，已签订经营租赁合同；其余楼层为普通民用住宅，正在公开发售。这种情况下，如一楼门市可以单独计量和出售，应确认为投资性房地产，其余应作为存货，即开发产品。二、投资性房地产的范围2、企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。二、投资性房地产的范围3、关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。如，母公司以经营

6、租赁方式出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。二、投资性房地产的范围4、企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量的，出租的部分可确认为投资性房地产。三、投资性房地产的后续计量投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量，其后续计量模式有两种：（一）通常应当采用成本模式进行计量（二）只有符合规定条件的，才可以采用公允价值模式进行计量相关规定：1、计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整

7、期初留存收益（未分配利润）。2、已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。3、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不利同时采用两种计量模式。例：2007年，甲企业的一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。2009年2月1日，假设企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。2009年2月1日，该写字楼原价为9000万元，已提折旧270万元，账面价值8730万元，公允价值为