1轨道交通对房地产价值的影响

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1、轨道交通对房地产价值的影响研究何芳摘要：总体来说，轨道交通对房地产价值具有增值效应，但随着空间、时间、交通条件、区位条件、区域开发水平等的不同，轨道交通对房地产价值的影响程度也会不同，本文从以上几个方面阐述了轨道交通对房地产价值的不同影响。关键词：轨道交通房地产价值一、轨道交通对城市发展的作用随着城市化的进程，城市经济和社会活动日益繁忙，人们对城市交通可达性的要求大大提高，中国城市交通发生了前所未有的迅速增长，交通建设走上了“高速路”，特别是轨道交通建设更是突飞猛进。轨道交通在城市发展中具有双重功能：基础

2、性功能和先导性功能。基础性功能是缓解城市交通压力，解决交通拥堵，这是直接表现。先导性功能指轨道交通对城市土地开发利用、产业布局和城市空间结构的引导和反馈，对沿线区域社会、经济产生的巨大辐射带动作用：从宏观层次讲，轨道交通起到了促进城市经济发展、引导城市形态演化，影响城市产业布局和促进城市郊区化进程的作用；从中观层次讲，轨道交通对土地开发模式、利用功能和开发强度等产生影响；从微观层次或经济层面讲，轨道交通通过可达性影响房地产（土地）的价值。轨道交通具有高可达性效能，可达性的提高不仅能节省轨道交通利用者的出行

3、时间和经济成本，而且能减少道路交通拥挤程度，利于运价的低廉，从而可降低生产、生活成本。轨道交通高度的可达性具有“磁力效应”，能够吸引各种生活、商务、文化、娱乐等设施向轨道交通站点周围集中，刺激站点周围房地产的高密度开发，繁荣沿线地域经济，这必将促进沿线房地产增值，这便是轨道交通的显著外部效益。本文主要探讨轨道交通对房地产价值的增值效应，论证轨道交通对房地产价值影响程度将受到空间、时间、交通条件、区位条件、区域开发水平等因素的制约。二、轨道交通对房地产价值的影响值随空间变化而不同1、轨道交通对房地产价值的正

4、面影响轨道沿线区域房地产价值全面提升。整体来说，轨道交通的建设产生了“一线带活一片”的效应，使得沿线区域的房地产升值。轨道交通线路走到哪里，房地产开发就会热起来，大量住宅小区聚集在轨道交通沿线，形成密集的带状中心，由于这个带状区域内可达性较高，所以房地产的价值高于周边距离轨道交通较远的同类房地产的价值；同时，因为城市轨道交通一般会穿越高密度的旧城区，它的建设能调整旧城区的土地利用结构,促进旧城更新，改善旧城区环境，所以使得这些区域的房地产价值上升。轨道站点周围房地产价值得到提升。就局部站点来说，在以车站为

5、半径的圆周区域内，随着半径的增大，轨道交通对房地产的增值效应减弱。轨道交通对房地产价值的影响范围一般只限于一定的区域内，国外研究表明，这个范围一般为距车站1/4——1/2英里（1英里＝1609米）的合理步行区内，超过这个范围，轨道交通对房地产价值的影响很小。需要指出的是，如果合理步行区到车站的可达性低，则会降低轨道交通所提高的可达性，从而影响合理步行区内房地产升值效应。上海地铁1号线外环路站附近的新梅天桥的修建就是一个很好的例证，在天桥修建以前，新梅小区的居民乘地铁要绕很大一个圈，估计要多花15分钟时间，

6、后来开发商出资修建了新梅天桥，大大提高了小区到地铁车站的可达性，使得新梅小区的房价无形中每平方米上涨两三百元，并且销量大涨，当年该小区的住宅销售量占到全市十分之一。一般来说，在轨道交通沿线，随着到市中心距离的增加，房地产价值呈递减趋势，但在实际中，这种趋势会因为区位条件差异等因素发生异变，如上海轻轨明珠线中，虹口足球场站由于临近虹口足球场、鲁迅公园等大型公共设施，生活娱乐设施齐全，且周边公交线路较多，所以相对距离市中心人民广场较近的宝山路站，多层二手房平均价格要高四五百元（站点周围2004年二、三月的平均

7、价格）。2、轨道交通对房地产价值的负面影响轨道交通对房地产价值的影响一般会随着轨道交通方式的不同而不同，如地铁等地下方式对房地产价值的影响基本上是正面的，而轻轨等其它地面方式对邻近的房地产价值则产生两种不同的影响（如图1）：一方面，可达性的提高能提升邻近轨道交通车站的房地产价值；另一方面，地面方式的轨道交通常常产生噪声污染、空气污染和视觉污染，这些不良因素将降低邻近地面方式轨道交通的房地产价值。到车站或交通沿线距离噪音可达性正面影响负面影响图1地面方式轨道交通对邻近房地产价值的两种影响当然，还存在一些其它

8、因素影响房地产价值对可达性和噪音两方面的敏感程度，比如居民收入的高低，一般对低收入区域来说，轨道交通可达性的提高远远弥补了噪音所产生的不利影响；而房地产的价值越高，对噪音等的不利因素的敏感程度也会越高，甚至会超过对可达性提高的敏感性。尽管如此，正面影响还是主导因素，远远超出噪音等负面影响，所以总体来说，地面方式的轨道交通对邻近房地产的影响是提升作用（如图2）。但是到目前为止，已有的理论研究都不能将噪音等的负面影响从可达性提高的