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1、商场营运手册前言第一节营运管理政策及目标一.基本理念二.政策目标/管理宗旨第二节组织与功能设置一.功能组织架构及说明第三节完善的商场管理制度一.市场调查二.商场特质的分析三.营运方式四.硬件配合五.如何选择适合的租客六.市场推广七.交楼程序前言「××假日广场」是××有限公司投资开发的集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、办公于一体的都市精华商业区。地处。以国内外实力强劲的品牌厂商为主要招商对象,并以全出租形式独立经营。总建筑面积约10万平方米，商业步行街9条，商铺约600个，3000平方米的中央广场，4000平方米××城市广场，1200平方米××广场
2、，停车位近800个。为了维持广场优良的质素,拥有一套完善优质的营运手册是必须的。第一节营运管理政策及目标一.基本理念本案之经营管理概念为本着小心计划成本及为商户及消费者创造最理想的营运环境为原则,并透过长期不断的改进和提升,使广场的收益和投资潜质得以达至极限。而此种竿顿Y管理」的哲学,使开发商能充份保障其不动产之权益,不单使其保值,更能使其增值。而通过此理念,使商户及消费者能享受高质素及优良经营管理之产业基地。二.政策方针及目标成都「××假日广场」的营运管理政策方针为“管商一体,整体对外,以管促销,共创品牌“。希望广场内各商家及厂家能在“自主、
3、平等、监督、互利”的原则下,以广场为整体,对消费者提供“一条龙”的信誉保证。所以顾问有限公司会定期对内及对外作出一系列统一的宣传及速销活动,与及划一广场的营业时间和规则,使其统一的形象更为稳固。第二节组织与功能设置一.功能组织架构及说明由于成都「××假日广场」属综合型物业,并为成都市内少有，集中外精品于一体的产业基地,所以其功能组织、人员架构及组织务必须互相配合,以达到以最有效之成本控制提供多元化之功能。建议之功能组织如下:-「××假日广场」功能组织1.0总经理室主要负责策划整个广场之业务原则及营运策略,督导各部门之业务运行,以符合公司政策;并
4、直接向开发商报告有关营运情况。2.0市场部主要负责广场之市场管理策划及对外媒体和对内租客的联络及沟通。以协助广场在市场定位,主要功能包括企划部及公共关系部。2.1企划组主要透过定期的内部推广,对外的统一宣传及建立员工的形象以确立商场的统一化形象。从而协助广场招商及促销。2.2公共关系组主要负责搞好业主和组户的关系及广场与外界媒体的关系。公共关系部的作用有如一条桥梁,对内她可以代表业主去与租客沟通,并将租客的意见向业主反映,从而维系大家的良好关系。对外,她充当广场的发言人及联络人,把广场的动态传达于外界媒体。3.0租户管理部主要透过租务管理部及客
5、户服务部分别处理广场内的各种租务事宜及一般客户服务事宜。3.1租务管理部主要负责租户租约的一般管理及关系之维持,租户守则及行为之协调及执行。在租户租约的管理方面,租务管理部会处理日常收租、催收租户帐项、续租及招租等事宜。而在执行租户守则方面,租务管理组会确保租户遵守有关租约条款,以有效地管理广场的营运模式。3.2客户服务部负责处理广场内一般客户服务,如失物认领、救援、咨询及突发事件处理及客户投诉等事宜。另方面与租户保持联络,以协调租户的需要,如作货物搬运安排等。4.0行政及财务部主要负责执行广场之财务营运及行政人事管理,包括广场的营运预算、成本
6、控制,每月财务报告之制定;员工之招聘、入职、薪津调整及人员培训,从而为广场管理措施上订立完善的系统。4.1财务部负责制定适合市场需要之营运预算,每月会计账目之编制财务报表及税务之处理。4.2行政及人事部负责定期检讨公司之人员及物料资源,以制定适当之人员架构,薪津标准及采购程序。另外负责编订及安排各级员工之入职训练、岗位训练,以保持各人员之素质。第三节完善的广场管理制度完善的广场管理制度所包括的范围甚为广泛,在物业出租前后,总物业经理都需要处理各种事宜,市场调查、广场特质的分析、营运分析、选择合适的租客、市场推广等等。一.市场调查市场调查的目的是
7、透过各种市场分析去找出广场是否适合这个区域,各种市场分析如下:1)人口的年龄及收入2)该区的经济概况3)市民的生活习惯4)消费者的消费模式,购买产品的能力及意欲5)该区同业的竞争程度透过以上的分析,我们可以找出该区的供与求,从而知道在该区设立商场是否可行。并且可以根据该区分析所得的特质,以迎合市场的要求。二.广场特质的分析总物业经理可透过实景巡察物业,研究其设计及配套设施之优劣,与区内同类型物业比较,从而知道本身广场的优点及缺点,再而订立一套适用于日后长远维修工程的计划。另一方面,我们可以透过租金分析去得出商场在市内的定位,并作为日后租金调整的
8、指针。要有效的对广场特质作出分析,物业经理需要一份运作手册,当遇到问题时能够作出实时的响应。运作手册的内容如下:-1)广场平面图,列出各租客位置及其公
