【房地产】保利201705长春堂悦前策沟通案

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1、保利地产投资顾问有限公司保利堂悦前策沟通案长春分公司策划部2017年5月言背景·课题净月区生态环境优越，加之大学城、科研院等入驻带入良好的人文氛围，是大众最为向往的居住及生活环境在长春，每个人心中都有一个净月梦人文氛围浓厚生态环境优越大众眼中的富人区目前净月区坐拥吉林建筑大学、东北师范大学、吉林区域内森林绕城，河湖邻城，林水穿城，形成了独特的净月开发区成立于1995年，基于上世界末的开发策财经大学等15所大专院校，中国农业科技东北创新中小气候。净月潭国家风景名胜区拥有近百平方公里的人划理念，沿线被大学和高档住宅占据，为目

2、前长春人心、省农科院等7个著名科研院所也坐落于净月区内。工森林和一潭秀水，被誉为"天然氧吧"和"城市花园"眼中的富人区自14年之后新增供应无法满足市场需求量，净月区持续处于供小于求状态的状态，品牌割据日益加剧，已然缔造全城聚焦点万科如园（在售）高层/小高/洋房/别墅保利香槟（在售）万科惠斯勒小镇（在售）洋房/高层/小高洋房/别墅亚泰华府（在售）洋房/别墅/小高预计开盘时间2017.5万科城（在售）多层/高层伟峰实业地块（待售）建面10.2万㎡；容积率1.8绿地国际花都（在售）恒大净月公馆（在售）高层洋房/别墅远洋戛纳小镇

3、（在售）叠拼/小高洋房/别墅/合院恒大檀溪郡（待售）预计开盘时间2017.8洋房/小高预计开盘时间2017.6后净月的“地王时代”，百万大盘开发模式一去不复返；生态净月+差异配套趋动难以复制；规模缩小，成本刚性的前提下，项目差异度越来越小，两大威胁因素显得尤为突出！NO.1[竞争威胁]同质大众地块万科如园[恒大精装系]万科惠斯勒借“净月”卖价格[亚泰/华润]借“净月”卖品质恒大净月公馆亚泰华府[万科精装系]伟峰地块恒大檀溪郡华润净月臺借“净月”卖品牌NO.2[溢价威胁]地价楼板价差高，单方楼面价差均在千元以上！项目容积率

4、楼面价开发阶段[持续开发地块]保利堂悦1.54097首期2000级大众地块1.54247首期万科如园1.12767第二期[存量地块]亚泰华府1.23120第二期3000级万科惠斯勒1.21524第三期[新摘地块]华润净月台1.24618首期4000级伟峰地块1.12320未开工事实上，本案核心课题极为明确即，思考如何和在全链条同质化带来的竞争威胁高楼面价倒逼销售的溢价威胁两大威胁之下，实现营销破局局本体·市场·客户本体审视版块隶属净月大学城文脉深处，客户认知尚生疏本案地处城市东南部，长春净月经济开发区，距离国家5A级净月

5、潭森林公园4公里，生态资源出众，距离净月大街（净月主干道）1.5公里，地块西侧3公里为大学城板块，囊括东北师范大学净月校区、吉林财经大学、吉林华桥外国语学院等7大高校，人口密集、配套成熟。整体来看，区域具备较好的中高端改善项目开发属性，但目前客户认知普遍处于相对陌生阶段。本体审视路网畅达性较好，但公共交通配套尚不完备路网分布方面，地块临近的金河街与金宝街畅达性较好，1.5公里内可直通净月大街主干道，自驾出行相对便捷；公共交通方面，本案临近轨道交通3号线（距离最近博学路、博硕路站点约2km），项目1公里内有3条公交路线。本

6、体审视配套于净月当属五星级，距离及资源分配方面同具“均好性”综合分析，本案配套亮点有三——1.放眼全省乃至全国的星级的教育及生态娱乐配套2.无明显短板，全方位满足客户各项生活需求3.与各配套距离合理，车行便利性极佳生态娱乐：净月潭公园（4.5km），长影世纪城、东北虎园(7km)、新立城水库（15km）教育配套：东师附中、附小、幼儿园（2.3km）、七十四中学（1km），4.5公里内辐射东师等7所大学医疗资源:拟建中医药大学第三临床医院（2km）、在建吉大一院净月分院（6km）、建成吉林心脏病医院(3.5km)商

7、业配套：临近大学城商圈（2km）、迅驰广场商圈（3km）、嘉年华广场商圈（4km）本体审视地块周边不利因素略多，对项目展示提出严峻考验1.地块内部：较为平坦、方正，东地块无待拆迁建筑；2.地块周边：周边四至道路已经修缮完毕，通达性良好；3.加分项：地块南临万科如园小区（在售中高端住宅），西临大众新地块（拟建高端住宅项目），受此带动，周边高端居住板块氛围已初步成型；4.减分项：地块南向有高压线、北向有热电厂及其他工厂易存在空气污染，东向有信号塔及大棚户区，有待后期逐步改善。北向厂房区东向信号塔及大片棚户区西侧大众新地块南向

8、银湖路两侧高压线SITE西南侧丰裕小区四期民宅南向万科如园项目（在建）审视本体，我们基本上看到了一个高端改善项目所应具备的所有外在支撑条件，但相对乐观的背景下，我们不得不面对一个现实问题——生态资源泛滥的大净月，本案外部资源对溢价支撑显然不足接下来，我们通过研判市场，理清项目未来销售形势……政策层面行业调控围绕“环比