物业管理典型案例

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1、物业管理典型案例车库水淹新奔驰物业赔偿86万只因突降暴雨，物业措手不及，以致车库进水，致使业主停在里面的一部新款奔驰车被全部淹毁。业主一气之下将物业公司告上了法庭。近日，黑龙江省高级人民法院终审判决物业公司将奔驰车修复成被水浸泡前的原状，如不能按规定期限履行，就要赔偿业主修车发生的各项实际费用86.73万余元。李刚是哈尔滨某花园小区的业主，2003年7月2日李刚在买房的同时同该小区的物业公司签订了《车位租赁合同》。合同约定：租期一年，自2003年8月21日起至2004年8月20日止。合同又规定该小区的《车库管理制度》作为本合同

2、组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同签订后，李刚依约定向物业公司缴纳了租金8000元，取得了住宅楼地下停车场的车位使用权。2004年7月10日正好是休息日，劳累了一周的李刚呆在家里，打算美美地和家人过一个周末。可是七月哈市的天气却说变就变，早上还艳阳高照，到了中午不知怎么就开始阴霾蔽日了，不久天空突然降起了大暴雨。大雨来势汹汹，为历年所仅见，持续的时间也很长，地面的积水迅速上涨，很快就倒灌进了地下车库。当物业公司的工作人员反应过来，车库内的积水已经末过了脚踝。物业迅速组织人手向外排水，但雨下得太大了，水势不断上涨，物业排水

3、的速度根本赶不上水涨的速度。等到李刚得到消息赶到车库时，车库内的水位已有一人多深，根本进不去了。当时李刚差点昏过去，自己刚买不久的一辆新款奔驰车正停在车库里，水这么深，车算是完了。雨停后，物业把水排净，李刚第一个冲进了车库，只见自己的奔驰车水淋淋地停在车位上，里外已经全部被泡得不成样子。李刚当即要求物业公司给个说法，修车并赔偿损失。但物业认为，天降暴雨致使车库被淹，是不可抗力，物业公司不应承担损失。协商不成，2004年9月，李刚将物业公司和该小区的开发公司诉至哈尔滨市中级人民法院。李刚认为，因被告哈尔滨某开发公司提供的地下车库

4、不符合车库用途，且物业公司管理不当，致使车库进水将原告停放在车库的奔驰轿车淹没，受损严重，经济损失巨大。且当天，自己本人在家，物业绝对有时间在车辆被淹末之前通知自己到车库取车，然而没有人去通知李刚。根据自己同被告物业公司签订的《车位租赁合同》及相关文件和法律规定，物业公司有保证租赁物符合法律规定的车库用途的义务，同时对车库内存放车辆有保管义务。由于物业公司未履行相关义务，给自己造成重大经济损失。故请求：1、判令物业公司因违约行为，赔偿给原告造成的车辆本身损失98万元（以最终鉴定结论确定的损失为准）;2、判令物业公司因违约行为，

5、给原告造成车辆无法使用的实际支出损失（自2004年7月12日起至车辆能够修复可使用止，每日按500元计算），承担违约责任；3、判令开发公司对物业公司给原告造成的损失承担连带责任。案件受理后，经李刚申请，法院委托鉴定机关对受损车辆进行了鉴定，鉴定结论为：李刚的奔驰轿车受损严重，基本恢复车的原貌所需要更换正厂零部件的市场总价格约为85.5万元，修理工时费约为12336.00元。法庭上，被告物业公司辩称：车辆损失系因不可抗力造成的，2004年7月10日当天出版的报纸的气象信息为阵雨，雨量不大，因此当天的大暴雨是突发性的，灾害性的，被

6、告方无法预测，且公司组织50余人全力抢险，已尽到积极的管理义务。此事件属不可抗力，物业公司应免责。被告哈尔滨某开发公司辩称:不同意原告诉讼请求，车库设计及施工符合要求。根据案件审理的需要，法院依法调取了黑龙江省寒地建筑科学研究院对该小区地下停车场所做的鉴定书。鉴定结论为：小区门口周围地势相对低洼，导致大面积汇水，以及雨水量超过该处市政排水系统排水能力和井篦排水不畅，是当时地下车库出现雨水倒灌的主要原因。小区住宅楼地下停车场排水设计符合规范要求，未发现设计不当之处，排水系统施工基本符合设计要求，并具备使用功能。至此，双方争议的主

7、要焦点集中在：一、物业公司是否尽到物业管理义务，本案中造成车辆被淹的原因是否属不可抗力；二、开发公司开发建设的地下停车场排水设计是否存在缺陷，施工是否符合设计要求。三、开发公司是否应承担连带赔偿责任。哈中院审理后认为:物业公司做为车库出租方及物业管理部门，应当按照约定保持租赁物符合约定的用途，承担地下车库物业管理养护与维修义务。案发当日的暴雨，虽然具有不可预见性，但物业公司未尽合理注意义务及充分的防御职责。按照双方当事人的陈述，在雨水倒灌的过程中，物业公司有充分的时间通知原告到地下停车场取车（事发当天是法定假日），如将车开出地

8、下停车场，将不会造成原告的奔驰轿车被水淹没的损害结果的发生。由于被告东方物业公司主观上疏忽，仅仅是通知其工作人员到车库入口筑坝拦水，当本案原告通过邻居得知车库进水时，此时水深将近1米，原告无法进车库取车。在雨水倒灌的过程中，被告东方物业公司采取措施不力，汽车被水淹没的将近48