估价对象三，收益还原法

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1、估价对象三建筑物状况：估价人员于2015年08月26日对估价对象进行了现场勘查，估价对象所在小区建筑规模较大，所在楼房15幢为一幢东西走向、南北朝向的11层钢混结构住宅用房，估价对彖位于芜湖市信德华府15幢1单元930室，建筑面积为74.52m2o其实物状况为：外墙涂料、墙砖，内墙普通抹灰，水泥地面，成品防盗门，塑钢窗。^^匕较对象比较因估价对象可比实例A可比实例B可比实例C可比实例信德华府香江碧水城雍锦园伟星银湖吋代地理位置越秀路齐落山路珠江路银湖北路土地用途居住居住居住居住成交单价元/nr492148475

2、377所在层/总层数9/117/115/610/17交易R期2015年7月2015年12月2015年5月交易情况—正常正常正常区位状况距中心城区距离校远较远较远较远自然人文环境状况一般一般一般一般社区成熟度成熟成熟成熟较成熟交通便捷程度一般一般一般一般商业繁华度一般一般一般一般生活服务设施完善完善完善完善公用服务设施状况一般一般一般一般实物状况结构钢混钢混板楼板楼朝向南北南北南北南北内部装修程度一般一般一般一般小区环境一般一般一般一般基础设施完备程度较完备较完备较完备较完备新旧程度一般一般一般一般采光、通风一般

3、一般一般一般物业管理状况较好较好较好较好权益状况土地所冇权状况国有国有国有国有土地使用管制无无无无土地剩余年期状况长长长长容积率状况较小较小较小较大收益法测算过程根据估价对象的实际状况并考虑该区域未来市场发展的趋势后我们选用净收益按一定比例递增的收益法公式对该宗房地产进行估价。(1)净收益按一定比例递增的收益法计算公式：y=人[1—(1+旷(Y-g)[(1+r)n_式中：V—房地产在估价时点的收益价格，A—房地产相对于估价时点的期末净收益，n—房地产的收益期限，丫一报酬率，g—净收益逐年递增的比率。(2)估算年

4、潜在毛收益估价对象是经营用途房地产，该地区类似商业房地产的租金水平容易取得且比较稳定，故可采用市场法求取估价对象在估价时点的年潜在毛收入。在确定收益时，我们既考虑估价对象的实际收益，更要考虑客观收益；客观收益是指从实际收益中去除了属于偶然的、特殊的要素后得到的一般止常收益。①市场比较法计算公式:我们采用直接法比较公式，即为:比准租金=可比实例租金X交易悄况市场状况区位状况实物状况修正系数调整系数调整系数调整系数100,10010()()10()()()在上式中，交易情况修正的分子为100,表示以正常市场价格为基

5、准；市场状况调整的分母为100,表示已成交日期时的价格为基准；区位状况、实物状况调整的分子为100,表示以估价对象的房地产状况为基准。②选取三个可比实例并编制比较因素条件说明表比较对象估价对象可比实例A可比实例B可比实例C可比实例信德华府香江碧水城雍锦园伟星银湖时代地理位置越秀路齐落山路珠江路银湖北路土地用途居住居住居住居住租金元/耐・月13.3313.7915.67所在层/总层数9/117/115/610/17交易日期2015年7月2015年12月2015年5月交易情况正常正常正常距中心城区距离较远较远较远较

6、远自然人文环境状况一般一般一般一般二社区成熟度成熟成熟成熟较成熟位'交通便捷程度一般一般一般一般况商业繁华度一般一般一般一般九生活服务设施完善完善完善完善公用服务设施状况一般一般一般一般结构钢混钢混板楼板楼朝向南北南北南北南北实内部装修程度一般一般一般一般物小区环境一般一般一般一般状基础设施完备程度较完备较完备较完备较完备况新旧程度一般一般一般一般采光、通风一般一般一般一般物业管理状况一般一般一般一般③交易情况修正:所选的可比实例A、B、C交易情况正常，故不进行交易情况修正。④市场状况调整:所选可比实例A、B、

7、C交易日期离估价时点相距不远，在此期间该地区同类房地产交易价格比较稳定，故不需要进行修正。⑤房地产状况修正：匕较对象估价对象可比实例A可比实例B可比实例C市场状况调整系数100100100100交易情况修正系数100100100100距中心城区距离10101010区自然人文环境状况15151515:社区成熟度15151514补交通便捷程度15151515需商业繁华度10101010;牛活服务设施15151515公用服务设施状况20202020合计10010010099实物状况调结构101088楼层1091010

8、朝向10101010内部装修程度10101010小区环境15151515基础设施完备程度15151515设施设备10101010采光、通风10101010物业管理状况10101010合计100999898③比准租金测算过程详见下表:〜〜比较对象修正项口Jf'''''〜〜—可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/nV）13.3313.7915.67市场状况调整系数100/100100