皇庭国际公寓-1

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1、翌景嘉园二期广告思路北京意畅通达广告公司2005年7月东三环，不可多得的位置——我们对本案的第一印象一、说市场地理位置CBD方庄四方新区本案本案位于泛CBD、四方新区、方庄三区交汇之地。本案目标受众位置CBD方庄四方新区本案CBD如聚宝盆，源源不断地为周边的项目输送客户。中产阶层及财富阶层，将在我们周围安家落户。项目梳理占地面积：8036平米建筑面积：44138平米容积率：5.13绿化率：36%车位配比：1：1会所：未定产品梳理地热温泉3梯9户28层塔楼8500元/平米均价精装公寓100万以上总价252户本案要看齐

2、的项目天之骄子富力城乐成国际本案1、富力城-龙吟半岛CBD巅峰之作富力城城中臻品140万平米大社区，经两年的建设成熟大社区业已呈现，市场知名度高9000元均价精装3期3居为主力2、乐成国际CBD财富大道人文新邸04年10月24日开盘50万平米社区配置市中心最大的国际学校主力户型100-150精装修均价10600元3、天之骄子CBD稀有养生汤泉社区4000平米功能独立的会所130平米3居为主，80平米2居，200平米跃层精装修9000均价主力100万元左右总价12米短进深，南面10.6面宽，明厨明卫观景电梯距离CBD

3、1000米707户05年3月27日开盘本案体量小、容积率高、产品形态和户型不占优势所以，从产品入手较难凸现本案优势结论：二、理思路那我们的市场形象区隔点是什么？CBD投向CBD怀抱，可缩短目标受众的心理距离，还可提高本案品质感。地理位置本案首都图书馆与本案对面户型的首都图书馆，占地面积3.8万平方米，建筑面积3.7万平方米，绿化面积6千多平方米。通过88年的积累，馆藏书籍达300万册，尤以古籍善本、地方文献、近代书刊、音像资料、外文书刊最富特色。区域氛围潘家园是全国最大的旧货市场、收藏品市场、工艺品集散地，经营门类

4、有字画书刊、像章画册、古玩、古今陶瓷、铜器、玉器、竹木牙雕、古旧家具等。潘家园古玩市场区域文化氛围地理位置+精装修产品高性价比本案应以高性价比的产品为支撑，以优越的人文环境为差异化竞争点和市场诉求点。结论：周边配套支持酒店：船舶工业酒店、河南大厦、广西大厦、京瑞大厦餐饮：海鲜大世界、老房子、仙踪林、蜀国演义、李老爹购物：京客隆、天客隆、家世界、家乐福、世纪联华超市、北京新世界商城公园：天坛公园、龙潭湖公园、北京游乐园、古观象台学校：垂杨柳中、松榆里小学、龙潭中学、乐成国际幼儿园、光明小学、北工大附中、北京工业大学医

5、院：垂杨柳医院、北京医院、协和医院、同仁医院、普仁医院；体育设施：华威游泳馆、北京体育馆、东单体育馆、富力会、第一健身、中体贝力健身馆三、看定位本案的个性是什么？国际的东三环国际生活圈艺术的首图、潘家园古玩市场贵气的高档精装公寓我们需要一个案名能够凸现品质能够传达贵气稳重大气，气宇不凡主推案名皇庭国际公寓案名阐释：皇，皇气、皇韵，贵气中见雍容、大度。表明品质庭，舒适、宽阔的居住空间。表明空间尺度。皇庭，与首图“文渊阁”相邻，传达区域价值。皇庭，谐音黄庭；黄庭经，道家养生典籍。备选案名文渊国际瑶台公馆铜雀台赛上圣塔菲

6、帕华帝四、谈推广树立差异化形象弱化产品细节，强化地段与生活价值出奇制胜，在市场中制造独特声音以形象带卖点，达成快速销售推广目的第一阶段：准备期第四阶段：尾盘期9月4-5月推广阶段划分本案推广将分为：预热期、强销期、稳销期、尾盘期（预计周期为8个月）10-11月第二阶段：强销期第三阶段：调整期12—2006/3月第一阶段——准盘期（9月）阶段任务及执行略解：初步树立项目的品牌形象，建立知名度；塑造高调形象，引起一定的关注；内外兼修，做好各种准备工作；储备意向客户，为市场攻击做准备；本阶段除了各种销售道具、地盘的包装外

7、，还将着重进行户外媒体的投放，形成区域内的影响力。阶段任务及执行略解：该阶段为本年度的强销期，也是广告集中投放的阶段；配合销售现场的建设，此阶段将通过开盘活动吸引大量客群；本阶段将整合硬广、软文、网络等各种媒介手段，再通过户外和线下活动配合，一举成为区域热点项目，成功占领市场高地。第二阶段——强销期（10-11月）第三阶段——调整期（12月—3月）阶段任务及执行略解：进入冬季，市场销售看淡。配合圣诞、春节等节日来临，配合一系列公关活动，以老客户带新客户的形式促进销售。本阶段将大量减少告，仅维持少量户外媒体，以线下传

8、播和客户维护为主要工作任务；另外，可考虑通过手机短信形式进行有针对性的信息发布。针对前期推广和销售中出现的各种问题进行分析和总结，为销售难点产品制定相应销售策略。第四阶段——尾盘期（4月—5月）阶段任务及执行略解：此阶段将进入尾盘的销售。老客户的维护和深挖将成为尾盘销售的主要方式本阶段将有少量促销广告投放，保持少量户外媒体传播，以线下传播和客户维护为主要工作