房屋土建(师资培训李敬业讲解内容).tmp

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1、物业设施设备管理指南第七部分房屋的接管、维护与装修管理李敬业第30章房屋接管、维护的概述第31章房屋的接管验收第33章房屋的装修管理第32章房屋的运行养护及维修第一讲、房屋建筑管理的简述房屋建筑的分类：从使用类别分为民用建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑从物业管理分为住宅、商务、酒店、办公、厂房、公共从结构上分为砖混、框架、剪力墙、筒体及组合结构从材料上分为木结构、钢结构、砌块结构、钢筋混凝土结构、钢混结构房屋建筑构成部分：由地基与基础、墙或柱、梁板与地面、楼梯、门窗、屋顶等组成房屋承重的基本原理：地基---基础---墙或柱---梁

2、---板（框架结构）第二讲、接管验收第一节接管验收的工作依据依据物业服务合同根据物业服务合同针对项目规划红线以内共用部位，共用设施设备进行接管验收，特约项目除外，业主自用部位仅为协助。依据国家、部颁、行业、地方有关工程质量验收规范需注意《房屋建筑工程质量保修办法》建设部（2000）第80号第七条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；三、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；四、电气管线、给排

3、水管线、设备安装为2年；五、中修工程为2年；其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。地方相关验收标准：商品住宅工程质量保修规程（北京）DB11/641-2009节选第二节接管验收的范围全套图纸及资料（隐蔽工程验收记录、土建工程事故处理记录）规划图纸（六图二书）许可证、批复文件（政府相关部门的文件）；四、建筑设施接管验收范围内的内容：结构：基础、梁、板、柱、墙；围护、装修：地面、墙面、顶棚、内、外装修、防水、门窗；地下空间、共用部位、共用建筑物、构筑物、规划红线内的市政设施第三节接管验收的流程成立接管验收小组制定方案，专业分项分工

4、接管前的人员培训、检验工具准备对房屋接管验收范围、内容的查验问题的记录汇总问题交甲方问题整改办理接管验收手续，接收档案资料不合格遗留问题甩项合格遗留问题整改流程整改问题的汇总提交甲方问题整改实施接管验收的检查合格不合格接管移交对遗留问题整改的时间要求：一般情况为一个月之内，属于分项问题并且在不影响整体接管验收情况下须三个月之内，独立分项问题并且在不影响接管验收情况下须六个月之内完成。档案资料的验收土建工程资料交接清单资料明细交接状态总平面布置图（包括综合布线图）建筑施（竣）工图结构施（竣）工图主体隐蔽工程验收记录图纸会审和设计修改变

5、更及联系单土建工程事故处理记录建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）其他交付单位（签章）：验收单位（签章）：遗留问题登记确认接管验收资料遗留问题登记表资料名称遗留问题简述备注交付单位（签章）：验收单位（签章）：接管验收工程项目遗留问题登记表工程名称遗留问题简述备注交付单位（签章）：验收单位（签章）：注：对长期解决不了，影响物业后期服务的，必须书面通知开发商（建设方）档案资料的管理进行档案接收、分类、编制目录的管理制定档案管理规章制度房屋日常

6、管理中工作计划、记录、资料的收集档案修改、整理和借用工作档案管理的作用：反映房屋建筑及公共设施客观状态的原始性反映房屋建筑结构、设备设施、功能状况的真实性为房屋使用、维修提供可靠、准确的保障性记录房屋使用中运行维护的连续性、系统性保持房屋建筑体系的完整性第三讲房屋的运行养护及维修第一节房屋运行养护及维修的部位物业服务项目中房屋的公共部位、公共设施、市政公用设施和附属物、构筑物的维修养护。（规划红线以内）建筑物的公共部位主要包括主体承重结构部位（含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。建筑物的

7、公共设施主要包括风道、烟囱、供暖锅炉房、热力站、高压水泵房、消防泵房、中水机房等。市政公用设施主要包括道路、化粪池、沟渠、池、井、园林绿化小品、自行车棚、停车场等。第三节岗位的设置及职责岗位设置注意房屋的实际情况（新旧不同、要求不同）岗位职责从日常维修、管理上（注意随时掌握业主和房屋使用单位对房屋使用功能及性质的变化，及时改造和维护）从周期性上（巡检、回访）从年度检查、汇总上，制定中大修计划从记录、档案管理上从上述4个方面上来制定岗位职责和要求第二节房屋运行养护及维修的标准依据国家、行业、地方标准、物业服务合同约定的要求第四节房屋的

8、维修及养护依据国家、行业、地方法规规定的范围、标准、要求维修养护的物业服务内容单体房屋完损评定表栋号结构类型使用类型备注建筑面积层数交付时间完损等级完好基本完好一般破损严重破损危险基础墙体梁、柱、板屋面、防水地面外墙面内墙面门、窗井道