12设备设施管理

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1、设备设施管理制度1.0目的保证所有为业主（住户）提供各种服务的公共设备设施满足服务要求。2.0适用范围公司管辖的电力（油）拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它附属装置（设备）。3.0定义3.1日常维护保养：指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。3.2-级保养:对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫,检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨

2、、更换，功能检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3.3-级保养:对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接血除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。3.4中修工程：中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨

3、损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。3.5大修工程：大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。3.6设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题H益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。3.7事后维修（故障维修）：设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。3.8状态维修：通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。4.1设备分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、

4、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：①I级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。①II级设备：风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。②III级设备：除I、II级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。5.1设备管理模式采用计划预修制（三级保养一一日常维护保养、一

5、级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。5・2对于符合磨损规律的I、II级设备（屯梯、水泵、风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。5.3对于I、II级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。5.4对于III级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在《III级设备保养、检查记录表》内。6.0职责5.1管理

6、处负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定。维修技工的调配、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续。6.2办公室负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。6.3管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、

7、评定供方。7.0设备前期管理7.1前期介入：设备选型、安装要求等由管理处对有关物业考察后,向发展商提出。政府有关部门的验收，分公司应参与。6.2设备的接管验收：（1）设备的接管验收由管理处代表公司，组织专家及相关管理处技术技工组成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由管理处对地产商办理（验收单接收人处签字盖管理处公章）。I、II级设备市管理处组织专家及管理处技工一