豪宅营销知识沉淀之一：产品基础分析篇

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1、前面的话1.是分享，是大家互相的交流，只要有观点，都欢迎。2.豪宅的话题会分为四个小专题。豪宅营销知识沉淀之一豪宅产品基础分析目录Part1豪宅产品的3个基础概念Part2豪宅产品的价值地图Part3豪宅产品的价值构成要素解析Part4豪宅产品的趋势探讨Part1豪宅产品的3个基础概念Part1豪宅产品的3个基础概念定义豪宅话题讨论：大家认为，什么样的房子，才称为豪宅？Part1豪宅产品的3个基础概念定义豪宅通俗的说法富人居住的豪华住宅Part1豪宅产品的3个基础概念定义豪宅易居观点豪宅是最高层次的高端住宅，是享受高品质生活、

2、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式；在住宅市场发展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度地满足社顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以认定价值为主要定价标准的高级住宅形式。Part1豪宅产品的3个基础概念定义豪宅世联观点从价格角度，豪宅的价格必然构成了一个城市的价值屋脊。从客户角度，豪宅的客户必然是社会财富金字塔的顶层。从产品角度，豪宅的产品必然具有相当的不可复制性。Part1豪宅产品的3个基础概念定义豪宅观点小结稀缺豪宅物以稀

3、为贵，定义豪宅的核心在于其稀缺性。珍贵价高Part1豪宅产品的3个基础概念豪宅分类讨论你认为，豪宅应该怎么几类？A城市中心豪宅+郊区豪宅B别墅型豪宅+高层型豪宅或者是其他…Part1豪宅产品的3个基础概念豪宅分类豪宅分类的可能性因标准而不同标定豪宅的参考量很多，这些参考量构成了豪宅的价值体系，后面会聊到。Part1豪宅产品的3个基础概念豪宅分类两种主流方式之一：以物业形态为标准的分类方式。豪宅可分为独立型豪宅(别墅豪宅)及集合型豪宅(高层豪宅)两个大类，其评判标准略有不同1.别墅类豪宅，主要考虑其室外环境，比如自然山水、每户占

4、地面积等方面的资源占有情况。2.高层类豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。Part1豪宅产品的3个基础概念豪宅分类两种主流方式之二：以地段通达性为标准的分类方式。与市中心距离与机场距离与交通要道关系市区豪宅近距离，满足条件车程在一小时内需靠近高架、隧道、环线、轨道交通等市郊豪宅车程少于30分钟，满足条件车程在半小时内需临近环线、高速公路等Part1豪宅产品的3个基础概念豪宅的价格条件豪宅的价格以认定价值为主要定价标准，以价格明显超出平均水平为重要表征，并且其价格敏感度低于品质敏感度。Part1豪宅产品的3个基础概念豪宅的

5、价格条件易居观点根据中国的实际情况，如购买力、人口分布等影响因素，各城市豪宅在其价格标准上存在一定差异。一线大型城市，价格为1000万元才刚达到豪宅的价格门槛二线中等城市，一些别墅完全能够满足当地的环境条件，产品也确实达到豪宅标准，但其价格仅300万。区域价格一线大型城市1000万及以上二线中型城市300万及以上Part2豪宅产品的价值地图Part2豪宅产品的价值地图话题讨论：作为豪宅产品，哪些价值是豪宅的核心价值？豪宅价值地图土地价值产品价值服务价值营销价值城景人规户会配精立园公材工新服服服销物圈营品市观文划型所套装面林

6、共料艺技务务务售业层销牌配先天价价价修部术理机无形顾服服策套值值值位设念构问务务略备平禀赋产品雕琢台资产区区区区自城布私梯空功会经管服商学医人其装装毛设用面主首标车车架家安项项项客域域域域然市局密户间能所营理务业校疗文他修修坯计材积题层准库库空居防目目目户定交配发景景与性比尺创规模模内配配配配配品用团与与大层大层智智形理影忠位通套展观观主度新划式式容套套套套套质材队工特堂电堂能能象念响诚题艺色梯化化力度间Part2豪宅产品的价值地图豪宅价值标准KPI外部价值内部价值顶级硬件顶级景观功能艺术品创新科技顶级服务城市人文景观打造多元

7、化气质材质奢资源资源资源华及高园林除了居住内外臻美新产品形软硬方面科技精工外的衍生境界态科技的共同打运用造Part2豪宅产品的价值地图观点：豪宅价值标准KPI体现的是豪宅价值的均好性。在其均好性之上，某一产品仍然有区别于其他产品的稀缺价值。以深圳为例，看看各类以不同稀缺价值为核心的豪宅产品。Part2豪宅产品的价值地图类型1以城市中心资源为稀缺价值的产品星河国际深圳星河国际“CBD国际生活领域”区位福田区福华三路和滨河大道之间，深圳CBD规模占地3.39万平米，建面15.8万平米容积率4.5绿化率30%建筑设计单位香港华艺设计

8、顾问(深圳)有限公司建筑形式7栋29-30层的高层围合而成；裙楼商业满铺2层，上面高层住宅板点结合，2层地下车库户型面积面积区间77-323平米，主力户型160-180平米装修状况毛坯总户数1200车位比1：1.5园林设计单位深圳市星河房地产开发有限公司规划设计部园林设计超大