“共有产权、租售并举”的质疑与廉租房制度的建议

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1、“共有产权、租售并举”的质疑与廉租房制度的建议摘要：廉租房“共有产权、租售并举”政策已在我国部分地区推行。分析了廉租房的内涵，根据其供给的保障性、目标群体的确定性和运行机制的封闭性特点，探讨了廉租房建设的地方财政、政府职能、廉租房性质和住房保障制度等问题，提出了进一步完善廉租房制度的建议。关键词：廉租房；住房保障制度；租售并举；共有产权引言廉租房的“共有产权、租售并举”一直受到广泛关注和争议。各地方政府的出发点是为了解决财政压力，缓解建设资金不足的矛盾，“形成‘投资—建设—销售—在投资’的资金良性循环，初步建立起保障性住房资金筹措的长效机制。”但人们对此一

2、直存在疑虑，引起了广泛讨论。本文对此作一探析。一、廉租房的内涵与特点根据我国1999年公布的《城镇廉租房管理办法》第二条规定：城镇廉租房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。廉租房是住房保障制度的一个重要组成部分，是政府在保障公民住房领域中所提供的一种社会福利。目前，我国已经形成了相应的廉租房保障体系，其基本特点是：（一）、住房供给的保障性廉租房作为政府促进民生的工作着力点之一，是为了调节住房生产资源的分配不均，改善社会收入阶层的住房权利，促进社会公平，进行社会再分配的一种方式。其为城市低

3、收入住房困难家庭提供低廉的政策性房屋，是住房保障制度的一部分，体现了政府改善公民生活的福利属性。（二）、目标群体的确定性廉租住房保障体系针对的是双困人群。原先的政策针对的是低收入家庭和住房特困户，在2007年的《廉租住房保障办法》中，保障对象的范围扩大到了城市低收入租房困难家庭，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。（三）、运行机制的封闭廉租房是一种准公共产品，具有排他性与不充分的非竞争性。廉租房作为一种政策性供给的产品，供应对象有明确界定并需经正式审核，因而对非目标人群具有排他性。而受限于资源的稀缺性，

4、目标人群在政府实物配租有限时存在着获取使用权的先后竞争，但并不是价格的竞争。因而，廉租房在供给与管理上主要由政府主导，市场的参与性不强，运行机制上具有封闭性。二、廉租房租售并举的质疑针对廉租房的三大特征，各地试行的“共有产权，租售并举”政策，存在以下几点矛盾：（一）、政策源于财政紧张的质疑根据《廉租住房保障资金管理办法》规定，廉租住房保障资金来源有八个渠道。其中，除中央提供的预算内补助资金和专项补助资金外，其余部分需要地方自行配套，由于受各地经济和政策等方面的影响，地区之间具有很大的差异，因而可能存在地方财政不足以担负建设性资金的情况。但也有不少地方并未严

5、格落实相关规定，对廉租房的建设投入不足。（二）、租售并举冲击廉租房的保障性廉租房，顾名思义，关键在于廉价和租赁，其出发点是为了向低收入与社会人群提供一种社会救助，以促进社会范围内的普遍公平。《廉租住房保障办法》中明确规定廉租房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合，廉租房用于租赁给城市低收入住房困难家庭，所以其产权不能为私人所有。而且作为一种保障公民的福利政策，最优先考虑的应该是没有能力解决住房问题的人群，而非有购房能力的人群。虽然中央的政策没有做出明确规定，但是将其进行产权流通、上市销售，是变相的市场化，冲击了其运行机制的封闭性，这与政府的福利初衷是相违

6、背。（一）、租售并举的执行与监管困境虽然租售政策为保障廉租房的保障性，对其上市进行了限制，设定了5年的期限，并加上了年度审核制度。但是，政策实际执行与设计初衷的差距是无法避免的，尤其是经济适用房的前车之鉴，一旦私人取得部分产权，流通性增强，利用政策空洞及违规操作的寻租行为也会随之而来。二、完善廉租房制度的对策与建议（一）、明确政府职能，强化保障责任廉租房政策要引起政府官员的重视，除了觉悟上的提升外，要强化服务型政府意识，并从机制上入手。机制上应规范，将住房保障责任列入对地方政府的政绩考核评价，进行量化考核，以激励官员中是低收入家庭的住房难题。（二）、改革直

7、接投资，创新保障方式首先，可以通过收购市场现存的旧住房，扩大房源。其次，可以引入公债、信托或者“建设—经营—转让”的BOT模式，由民间资本参与保障性住房的建设，形成多元化的保障性供给方式。再次，可以考虑降低实物配租的比重，增加货币补贴。货币补贴相比于实物配租有几大优势：1、更加灵活，进入和退出机制的操作性较强，可以简化运作程序。2、节约管理成本，减轻财政负扣，在保证公平的同时也能减弱政府对房地产市场的干预力度。3、适用不同家庭的多样化需求，根据有人性化。4、防止因廉租房集中建房而产生的弱势群体的困难集聚现象，有利于社会文明。