奥园整合方案

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1、鼎泰•奥园开盘前营销推广报告营销部-2011/5/5目录：第三部分项目定位2一、项口分析21、项目概况・22、项目经济技术指标23、项目周边四至环境分析34、项目周边配套状况35、项口区域发展未来46、项目SWOT分析4二、项目总体定位51、客户定位52、产品定位83、商业定位10第四部分阶段营销推广计划——11一、基本思路.11二、营销阶段推广计戈&11三、媒体整合策略13四、推广费用预算14五、开盘前工作计划表15第三部分项目定位、项目分析1、项目概况木案位于四川省江安县新城中心区42米大道中段体育馆旁；道路宽阔、交通便利，紧邻老城区

2、。2、项目技术经济指标地号一地号三其中其中房备设及库车户006户65率容42•4率丨容IX85.率盖覆率盖覆率化绿率化绿位车863车停38其中车停上地79其中4698273户657个IX543、地块四至分析A项目北面紧邻当地居民安置小区及42米大道。A项目南面俯视山体景观，紧临新规划54米大道，该路段为城市主耍道路,将来人、车流量较人。A项口西面为规划用地，视觉空旷。A项目东面紧邻县体育馆，俯视体育馆以东全景。北・42米大道4、项目周边配套状况项口位于县新城屮心，紧邻老城区；周边步距3分钟范围有县体育馆、绿源超市（规划为江安最大型超市）

3、、商业步行街等；步距10分钟范围有步行街、江安二屮、银行、综合市场等。IUVUAA绿源连锁5、项目区域发展未来54米大道（意景图）规划路（意景图）6、项目优劣势分析1）、优势：＞区域发展潜力大：项目所处江安县新城区核心位置，目前是价值洼地，随着新城区发展步伐的加快，区域价值逐渐凸显；＞体育馆：项目紧邻县体育馆，时时感受体育馆所带來的附加值；＞可塑性强：项口地块方正，利于打造，临街昭示面较宽，可須性极强；＞交通条件优越：地块位于江安县42米大道和54米大道中间，交通十分便利，门口便是通往南溪、宜宾的江安大桥，更是江安县的门户；策略一强化优势

4、“充分利用本项目的资源环境景观优势、产品优势、交通优势将本项目打造成江安门户之标杆之作;在前期规划设计阶段，通过产品设计，特别是户型如2+1、3+1等，增加产品附加值，从而提升产品的性价比；/借助体育馆影响力及区域发展前景，加强包装宣传，提升项目形象及品质，利于后期销售。2）、劣势:＞项目被分为1、3两地块，不利于整体打造;＞区域发展还未成熟，配套不足;策略——弱化劣势/借势政府资源、绿源超市等入驻消息，加强宣传并沿街打造一定数量商铺满足社区生活配套所需，弱化配套不足的影响；随着区域发展的焦点炒热，一方面节省了后期营销成本，另一方面利于后

5、期销售。二、项目总体定位1、客户定位1）、世纪新城已售楼盘的客户状况根据恒创公司近期对世纪新城•蔚蓝海的客户分析及本人对于县城楼盘多年操盘经验发现，县城楼盘的客户来源基本以本地客户为主，周边乡镇客户次之，异地客户较少；客户构成主要由个体经营主、公务员、返乡务工者及农民等。2）、目标市场细分根据市场趋势分析，结合项目分析，我认为本项目的客户资源主耍来自于两方面：区域经济发展带来的客户和自身资源带来的客户；经济发展机遇带来客户＞区域发展A楼盘升值A投资客A城市化进程人口增加►新增消费者A经济发展肖费升级A改善条件门有资源吸引客户A休闲运动资源

6、A资源追求者健康｝生活主义者＞商业资源A经营者客户区域、消费动机是影响本项目潜在客户消费需求的两个关键，我们选择这两项指标，来对目标市场进行细分。原居民首次置业本地客户投资型改善条件潜在客户群自住需求投资出外地客户改善条件投费型3）、目标客户选择根据上图表分析，项冃的开发方向可归纳为以下两大类:项H开发方向对应市场细分市场消化能力综合评价以居住功能为主（第一居所）本地、周边居住改善者木地市场消化容量较大，竞争较小；市场机会较大木地首次置业者投资者以投资功能为主（投资型居所）省内投资客户市场消化容量较大，竞争激烈；市场机会较小往來于江安工作

7、者根据上述综合评价，本项目的主要目标市场为：以江安县本地客户为主，和少量的异地投资客为辅。4）、客户定位主力客户：中小企业白领、个体户、白领、富冇农民、政府公务员、投资者;首次置业者、改善居住环境、读书、养老、投资重要客户：周边乡镇个体富有农民务工者返乡专职投资者服务行业人员次要客户：江安周边客户异地投资客八5）、目标客户特征描述•职业特征从事个体户及中小企业的口领和工薪阶层，以及政府公务员比重尤为空出;此外，周边农民及外岀务工者也构成江安市场成交客户的小主体。•经济实力年收收在3—5万和年收入在8万以上的家庭占相当大的比例。•客户年龄2

8、0-30岁群体具有一定比例，他们多为首次置业，以成家自住为购房駆动力；35-45岁群体为项目主耍目标客户，该年龄段客户具有较大的经济基础，多为小资或中产阶级。•置业动机主要为改善投资型购买，他